??對于老百姓而言，除了關(guān)心房價漲跌之外，房貸利率調(diào)整也一直牽動著他們的心。10月8日起，房貸利率正式“換錨”，從以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)轉(zhuǎn)變?yōu)橐訪PR（貸款市場報價利率）為基礎(chǔ)進行加點。北京地區(qū)多家商業(yè)銀行將在10月8日實行首套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個基點（一個基點等于0.01%），二套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個基點。

       浙江、江蘇、山東、江西、北京等多地發(fā)現(xiàn)，商業(yè)性個人住房貸款利率“換錨”工作正在有條不紊地進行。多位銀行一線分行負(fù)責(zé)人表示，“換錨”技術(shù)性難度不大。目前，對個人住房按揭貸款批貸節(jié)奏、投放節(jié)奏沒有帶來太大影響。

       “已辦理商業(yè)性個人住房貸款的客戶，至少在12月31日前，利率按照原先合同約定執(zhí)行，折扣或上浮都不變。明年1月1日，如銀行政策有變化，也肯定會打電話通知到客戶?！蹦澄还煞葜沏y行網(wǎng)點相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

       業(yè)內(nèi)人士分析，從短期看，利率“換錨”對個人房貸影響不大；對商業(yè)銀行而言，凈息差、負(fù)債成本、存量貸款定價和負(fù)債端穩(wěn)定性等方面可能受影響。

??多家銀行執(zhí)行新定價基準(zhǔn)

??10月8日起，個人住房貸款利率政策將發(fā)生新的變化。根據(jù)此前央行所發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。也就是說，房貸利率不再與基準(zhǔn)利率掛鉤，而是掛鉤LPR利率，房貸利率“換錨”在即。

??近日從多家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，北京地區(qū)轄內(nèi)商業(yè)銀行房貸利率變軌正在穩(wěn)步推進當(dāng)中。多家銀行表示10月8日將實行首套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個基點，二套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個基點的定價基準(zhǔn)。

??對購房者影響幾何，升還是降？

       此次調(diào)整之后，房貸利率是上升還是下降？

　　對于這一大家關(guān)心的問題，央行副行長劉國強在8月20日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降！

　　自2015年10月24日以來，我國個人住房商業(yè)貸款5年及以下的基準(zhǔn)利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國內(nèi)絕大多數(shù)住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準(zhǔn)利率通常也是銀行及購房者參考的標(biāo)準(zhǔn)。

　　央行新政明確，首套房貸利率應(yīng)不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低于增加60個基點后的5.45%。對比來看，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放商業(yè)性首套個人住房貸款利率下限與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng)，變化不大。

??那么利率變軌對購房者影響如何？合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向北京商報記者分析稱，如果上述標(biāo)準(zhǔn)落地，北京房貸利率水平雖然有微幅上漲，但這個上漲對于購房者而言其實可以忽略不計。房貸利率與LPR掛鉤后，也更能體現(xiàn)市場導(dǎo)向，后期房貸利率的漲與跌，與房地產(chǎn)市場供需關(guān)系直接掛鉤，將由市場來定價。

??一位國有大行房貸部相關(guān)人士介紹稱：“9月底時咨詢房貸政策的人確實很多，但即使節(jié)前提交貸款申請，審批下來也在10月8日之后了，因此這筆貸款也是按照LPR加點形成利率，不是此前的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進行上浮。”而另一位國有大行相關(guān)工作人員則向記者提到新的機制并不會那么快實行，“利率并軌目前只是制定了一個標(biāo)準(zhǔn)，還需要一定的過渡期，正常實施也要到2020年1月1日之后了”。

??新的利率變軌并未對購房者產(chǎn)生太多負(fù)擔(dān)，一位房產(chǎn)中介對記者說道，按照新的機制，房貸利率變動不會太大，對購房者來說每個月房貸也就是多出十幾元錢，沒什么太大影響。

??另一位中介也表示，“政策變動之前北京地區(qū)商業(yè)銀行首套房貸款大多實行的是5.39%的利率，新政下，首套房貸的利率下限為5.4%，而一般購房者貸款都在25年以上，實際上并沒有太大影響，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，北京地區(qū)購房人數(shù)并沒有太大的起伏”。

??例如，以商業(yè)貸款100萬元、25年期限計算，首套商業(yè)性個人住房等額本息還款方式下，每個月月供多出5.94元，利息共多出0.18萬元；等額本金首月多出8.33元，利息共多出0.13萬元，按平均數(shù)計算，相當(dāng)于每月月供多出4.33元；二套商業(yè)性個人住房等額本息還款方式下，每個月多出12.16元，利息共多出0.36萬元；等額本金首月多出16.67元，利息共多出0.25萬元，按平均數(shù)計算，相當(dāng)于每月月供多出8.33元。

??值得注意的是，上述測算僅作為參考，因為以往房貸以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)時，在加息降息時，部分購房者會面臨房貸利率重新定價的問題，而在房貸利率以LPR為定價基準(zhǔn)時代，也會存在重定價現(xiàn)象。根據(jù)央行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個人住房貸款利率答記者問，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為一年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。不過，房貸利率加點水平在合同期內(nèi)不會改變，央行明確指出，“加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變”。也就是說，若房貸合同寫有重新定價條款，那么購房者月供有可能會跟隨LPR報價出現(xiàn)波動；反之，房貸利率將會一直維持放貸時的水平。

??樓市今年怎么走

??在發(fā)布LPR機制之初，央行便進行了表態(tài)。8月20日，央行副行長劉國強在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上透露，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。央行同時還宣布，按照“因城施策”的原則，各地可以在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。這意味著，未來房貸利率也會跟房價一樣實施“一城一策”，各地區(qū)會因地制宜開展工作。

??9月6日，央行祭出降準(zhǔn)“大禮包”，決定于9月16日全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司），再額外對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點。

??業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，央行降準(zhǔn)后，整個房貸市場可貸資金增多，這能夠?qū)_房貸利率出現(xiàn)小幅上漲所帶來的影響。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產(chǎn)市場調(diào)控依然嚴(yán)格。當(dāng)前房貸利率雖略有上升，但這個上升幅度是可控的，房貸市場仍將以平穩(wěn)為主。

??李萬斌也表示，LPR機制的出臺是為了降低實體經(jīng)濟融資成本、引導(dǎo)資金向小微企業(yè)等傾斜；對于房貸來說，大方向仍然是避免干擾房地產(chǎn)政策的執(zhí)行，即使LPR下行，銀行也會通過改變加點基數(shù)來保證短期內(nèi)房貸利率的基本穩(wěn)定。