中介做“二房東”推高房租 一年可獲利超億元

    住建部在一份《報告》中建議對房產經(jīng)紀業(yè)務方式進行規(guī)制

    住建部下屬房地產經(jīng)紀人學會對北京、上海、廣州、深圳等城市房租上漲過快的調查結束后，形成的《關于近期重點城市住房租金變化情況的調研報告》（下稱《報告》）中稱，部分中介從房主處收房子做“二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租，是主要城市房租上漲的主要因素。

    雖然這一結論受到北京多家中介公司的反駁，但一位中介行業(yè)的內部人士日前向《財經(jīng)日報》記者報料稱，房價上漲的主要因素還是中介機構。他表示，現(xiàn)在很多房產中介采用的房屋銀行模式是造成房屋租價上升的主要推手。

    “房屋銀行”又叫租賃代理。顧名思義，是老百姓像去銀行存錢一樣，把手中空閑的房屋存入個別中介公司的房屋銀行，每月無論房東有多忙，無論房屋閑置與否，都可以從房屋銀行里準時拿到固定的租金。

    “這一業(yè)務出現(xiàn)在2000年左右，發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)超過10年。”上述人士分析表明，房屋銀行租賃這項業(yè)務的贏利點分為五部分：部分是代理費：一個月租金。二部分是空置期差價，一般一年房主有10~11個月租金，中介可以賺取剩下1~2個月的租金。三部分是房租差價，一般是房租的10%~20%。通過哄抬租金，有些公司這一項進賬賺了上千萬。四是群租，通過整拿零租的方法賺取差價。五，要求租戶交納押金，后押金不退。

    該人士給記者算了一筆賬，根據(jù)北京房地產交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，錄入系統(tǒng)的6月份代理房源成交2130套，年化數(shù)據(jù)可以得出一年在網(wǎng)站簽約公示的出租房源高達25000套。

    按照這一數(shù)據(jù)計算，一套租賃房源平均月租2500元估算，一年租金為3萬元。25000套總交易額高達7.5億元。部分公司數(shù)據(jù)顯示，全北京目前有200萬套租賃房源。按照其中5%為租賃代理計算，一年有10萬套，那么其中涉及到的總交易額高達30億。

    北京房地產交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京租賃排名的中介公司5~6月合計簽約租賃18000套，按一套租金保守計算，原來是2000元/月，按照規(guī)定一個月租金為中介收費，公司正常利潤應該是3600萬。現(xiàn)在市場漲到2500元/月了，利潤成了4500萬元，多賺了900萬。

    算18000套里面有20%的房源為“房屋銀行”，那是3600套。即使按3000套計算，如果這些房源都有1個月以上的空置期，那么利潤又是750萬。這種房源可以計算差價，再算房租差價，又是1800萬。

    “這說明，通過房屋銀行推高房價的模式可以讓一個公司多賺3000萬，一年在北京租賃代理賺取的利潤超過上億。”上述人士表示。

     幾大原因推波助瀾

    住建部的《報告》認為，房地產市場調控政策出臺后，房地產交易量明顯下滑，房地產經(jīng)紀機構業(yè)務量驟減，造成行業(yè)競激烈。一些經(jīng)紀機構為奪房源，搶奪客戶，以提高租金、抬高掛牌價格等方式吸引業(yè)主。目前房產經(jīng)紀機構主動勸說業(yè)主提價的行為十分普遍。此外，還有一些經(jīng)紀機構從事房屋租賃代理業(yè)務，全權代理房東收取租金，有些私自以賺取差價牟利。為了賺取更多收益，少數(shù)不良房地產經(jīng)紀機構存在刻意押房、抬高租金、層層轉租推高租金的不規(guī)范行為。

    雖然在這輪房租漲價潮中，部分中介機構起了不良作用，但《報告》也指出，除此之外，市場的剛性需求、合租現(xiàn)象增長、畢業(yè)生增加、租賃供需比例的失衡、業(yè)主轉嫁成本以及部分媒體的片面宣傳也都不同程度對本次的“房租上漲潮”起到了推波助瀾的作用。

    據(jù)我愛我家、鏈家、中原等七家房地產經(jīng)紀機構租賃成交量估算，今年上半年，北京市住房租賃市場成交63.5萬套，比去年同期增長6.1%。與此同時，合租現(xiàn)象明顯增加，5月份，合租占租賃成交的比例為10.4%，環(huán)比4月份提高4.4個百分點，高于去年平均水平3.5個百分點。

    目前，大部分租房群體都是大學畢業(yè)生或者外來務工人員，能夠接受的房租水平并不高，需要的主要是中低端住宅。據(jù)調查，許多城市住房租賃市場存在結構性供應不足。如據(jù)鏈家地產提供的數(shù)據(jù)，北京普通住宅租賃供需比逐年遞增，目前已達到1：4，而公寓則供過于求，供需比高達2.7：1。

    《報告》建議，應從幾個面入手監(jiān)管租賃市場，先政府應當嚴格監(jiān)管業(yè)主有效執(zhí)行租約，不得隨意提高房租。應對業(yè)主的租賃合規(guī)性進行核查，避免業(yè)主在租賃期內跟風漲價，給承租人帶來損失。

    其次，對房地產經(jīng)紀機構的執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范。一是出臺專門的規(guī)定對房地產中介哄抬價格、發(fā)布不實信息等行為進行規(guī)范。二是對房屋租賃代理等不合理的房地產經(jīng)紀業(yè)務方式加以規(guī)制，不允許經(jīng)紀機構參與經(jīng)營甚至吃差價。

    另一方面，應充分利用市場機制，盤活住房租賃市場。通過降低租賃環(huán)節(jié)稅收、征收房屋空置稅、政府提供租賃補貼等方式增加住房租賃市場供給。