供求關(guān)系決定商品價(jià)格。政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理,被地產(chǎn)企業(yè)充分利用到樓市中。
當(dāng)小恩小惠式的折扣撼動(dòng)不了觀望,又舍不得放棄利潤(rùn),大幅降價(jià)時(shí),不少地產(chǎn)企業(yè)縮小了供應(yīng),試圖通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),來(lái)制造一房難求的景象。
是,13萬(wàn)套的存量房仍在,3、4季度的新開工量也擺在那兒,新政遏止著需求,憑控制自己樓盤的供應(yīng),是無(wú)法力挽房?jī)r(jià)朝下的狂瀾的。
降價(jià)無(wú)用減量
對(duì)于置業(yè)者而言,小幅降價(jià),越來(lái)越挑撥不了他們的購(gòu)房神經(jīng)。
3萬(wàn)抵5萬(wàn)、供低價(jià)房銷售、買房送車送戶口,當(dāng)下的武漢樓市,各類優(yōu)惠層出不窮,但似乎仍然無(wú)法勾起百姓的置業(yè)欲。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院華中分院統(tǒng)計(jì),7月12日-18日這一周,全市成交商品房1763套,每天銷量200余套,同比仍呈較大的下降趨勢(shì)。“不管給出怎樣的優(yōu)惠,總價(jià)算下來(lái)過(guò)高,仍不會(huì)出手。”成為購(gòu)房者的共識(shí)。
從上周加推的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看,也是如此。保利心語(yǔ)、清江山水加推,各給出優(yōu)惠,從售樓部反饋的情況來(lái)看,看的人多,買的人少。不少購(gòu)房者算算價(jià)格后表示,等等再說(shuō)。
降價(jià)不管用,地產(chǎn)企業(yè)開始從源頭想辦法。“商品價(jià)格由供求關(guān)系所決定,目前房子不好賣,政策作用是一方面,很重要的一點(diǎn),市面上的房子太多了。如能控制供應(yīng),對(duì)銷售應(yīng)該有幫助。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
事實(shí)上,不少地產(chǎn)企業(yè),已經(jīng)開始縮減供應(yīng)。
即將加推的華潤(rùn)置地·MO+,主推2期的多層產(chǎn)品,據(jù)悉,較以往相比,此次推出的房源數(shù)量,要少很多;同樣將在近期面市的統(tǒng)建·錦繡江南4期,也減少推盤量,“296套房子,怎樣推還在商議中,但可以肯定的是,推盤量不會(huì)大。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
擋不住下降大勢(shì)
“從目前的背景來(lái)看,試圖通過(guò)控制推盤量來(lái)刺激銷量,有點(diǎn)行不通。”業(yè)內(nèi)人士分析。
據(jù)統(tǒng)計(jì),目前三鎮(zhèn)的存量房已經(jīng)超過(guò)了13萬(wàn)套,按照目前每個(gè)月不足5000套的銷量來(lái)算,即使單純消化,也要2年有余。而下半年,隨著開工量的增加,面市的樓盤量將進(jìn)一步增加,供大于求的局面,將不可避免。
而近期出爐的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年6月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%,環(huán)比下降0.1%。受統(tǒng)計(jì)城市中,29座城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,占據(jù)了41%的比例。而全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù),自今年3月以來(lái),每個(gè)月都在持續(xù)下滑。
“從大勢(shì)來(lái)看,房?jī)r(jià)必定下跌,現(xiàn)在不能確定的是跌幅幾何。地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況,給出不同的營(yíng)銷策略。但為了順應(yīng)大勢(shì),還是早些讓利走量比較好。”業(yè)內(nèi)人士分析。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危在不久前的一次講話說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)從長(zhǎng)久的觀點(diǎn)來(lái)看,是會(huì)上漲的,原因有二:一是通脹關(guān)系,二是供求關(guān)系。不過(guò)并沒(méi)有這兩個(gè)問(wèn)題對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制進(jìn)行更深層次的解讀,房?jī)r(jià)走勢(shì)是否真的如此?或者如此走勢(shì),當(dāng)前形勢(shì)下,是否還應(yīng)該投資地產(chǎn)?
從世界經(jīng)濟(jì)史來(lái)看,世界經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),從本質(zhì)上來(lái)說(shuō),是一種人口膨脹帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);而人口膨脹帶來(lái)的又是貨幣的膨脹,世界經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期是美洲大陸發(fā)現(xiàn)以后,美洲黃金開始大量涌入歐洲,直接導(dǎo)致文藝復(fù)興時(shí)期以后的繁榮。隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮,房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步走向繁榮,量?jī)r(jià)同升,對(duì)比黃金,房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了更高的抗通脹能力,房?jī)r(jià)的漲幅一直超過(guò)黃金,從這種角度來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)成為歷史上為保值的投資品。
但從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)說(shuō),通脹與通縮總是交替進(jìn)行的,房地產(chǎn)在通縮中,并不太受市場(chǎng)的高度關(guān)注。主要原因在于通縮時(shí)期,貨幣的信用價(jià)值都很高,自身保值能力很高。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出并不景氣的狀態(tài),而房屋的折舊還會(huì)影響一部分價(jià)值。因此雖然房地產(chǎn)從歷史趨勢(shì)來(lái)看,總是上漲,但通縮和通脹周期中表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)值和信用差別是非常大的。
推動(dòng)中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的要素主要有:人口城市化導(dǎo)致的城市人口紅利;其次是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)過(guò)程中,資本去向不明;三是中國(guó)當(dāng)前人口增長(zhǎng)紅利所致;四是中國(guó)工業(yè)化過(guò)程中導(dǎo)致的居民聚集度較高而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng),局部;五是政府對(duì)城市化過(guò)程中房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)量缺乏認(rèn)識(shí)導(dǎo)致的供需結(jié)構(gòu)的不均衡(時(shí)間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu))。
趨勢(shì)往往并不能決定瞬間價(jià)格,這是經(jīng)濟(jì)學(xué)上為典型的命題。前面五個(gè)要素,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是核心要素,在這個(gè)要素一旦缺失以后,那么整個(gè)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和價(jià)值體系都將不成立。一旦通縮形成以后,投資萎縮,業(yè)艱難,貨幣杠桿系數(shù)縮短,銀行惜貸,市場(chǎng)流動(dòng)性減弱,支撐財(cái)富效應(yīng)的金融行業(yè)被大抑制,這種情況下,依靠金融支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必將受到大的抑制。
而業(yè)困難,貨幣杠桿效應(yīng)減弱,銀行惜貸,將直接對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生大的抑制(剛性需求和投資性需求),需求抑制,供應(yīng)在滯后一段時(shí)間后會(huì)開始逐漸開始回落,兩者的回落共同產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)財(cái)富效應(yīng)的萎縮,投資減少,業(yè)減少,形成一種反饋機(jī)制。
在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期下降,通貨緊縮預(yù)期來(lái)臨,以及城市化是否為人類社會(huì)發(fā)展的終方向這三個(gè)大前提下,中國(guó)房?jī)r(jià)是否還真具有長(zhǎng)久的上漲,并不是一個(gè)確定的答案。