國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，也是新國十條整整三個月了。這標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，實施了三個月。那么，它的效果到底怎么樣？房價真的降了嗎？《經(jīng)濟半小時》記者在被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳和北京，進行了為期十天的調(diào)查。

　　按照慣例，很多樓盤會在推出各種打折促銷活動，而看房的人通常也會比平常多出不少。于是記者選擇了一個對深圳的在售樓盤進行了走訪。

　　在走訪了多家樓盤以后，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤都在搞優(yōu)惠促銷購房活動，但真正大幅度降價的樓盤卻很難看到， 而絕大多數(shù)樓盤的售樓處都比較冷清。不過在走訪中，記者卻在某家知名開發(fā)商的樓盤看到了不一樣的景象，售樓大廳里到處是來看房的人，而售樓人員更是忙得不可開交。為什么這家樓盤吸引了如此多的買房人？難道這里的房價比別處便宜？記者決定一探究竟。

　　通常樓盤的實際面積要大于使用面積，而這家樓盤的使用面積卻比實際面積要大，使用面積比實際面積多出了百分之三、五十。這奇怪了，那么這個贈送的房間到底是什么樣的呢？記者決定去樣板間好好看一看。

　　深圳某樓盤銷售人員：三樓是毛坯房，四層是裝修好的樣板間。

　　銷售人員建議記者好先看樣板間，然后再看毛坯房。因為二者在面積上有很大的區(qū)別。

　　記者暗訪中了解到，建筑面積76平方米的房屋居然做出了三房兩廳兩衛(wèi)。按照常理來看，顯然是不可能的。那么開發(fā)商的秘訣在哪里呢？

　　深圳某樓盤銷售人員：76平方米的建筑面子使用面積是110平凡米，相當(dāng)于這個房間是送的。

　　記者：原來這個房間是怎么樣的？

　　深圳某樓盤銷售人員：原來是封起來的。是一堵墻，沒有這邊的。

　　銷售人員告訴記者，每一個戶型都有一到兩個房間是贈送的。這些房間在毛坯房里其實是沒有的。

　　隨后記者來到了三樓。一出電梯口，記者看到墻面上寫著這樣一行字：本層為合同交樓標(biāo)準(zhǔn)。走進毛坯房，記者驚奇地發(fā)現(xiàn)原來的某個房間不見了，取而代之的則是墻上畫著的一扇門。參觀中記者發(fā)現(xiàn)，每一套房屋里都可以看到這樣畫著一扇門的墻面。銷售人員告訴記者，墻面上畫著門的地方是以后贈送的房間，而這個房間在毛坯房里是沒有的。記者將頭探出窗外，居然發(fā)現(xiàn)畫著門的墻面外什么也沒有，是可以清楚地看見四樓樣板間里那個贈送的房間懸在上面。

　　記者：你說這個安全性怎么解決？

　　深圳某樓盤銷售人員：這個是個梁。

　　記者：有梁不會塌是嗎？

　　深圳某樓盤銷售人員：對。

　　隨后記者來到這棟樓房的外面，從外墻面更是可以清楚地看到那間被稱為贈送的房間，空空地懸在半空中，在毛坯房的那一層其實并不存在。

　　經(jīng)過打聽，記者得知，贈送的那個房間是交房后重新搭建的，在戶型圖和房產(chǎn)證上都是沒有的。

　　深圳某樓盤銷售人員：按照建筑面積89平米算，每平方米2.1萬元，按照贈送后的面積117平方米算，折合成每平方米1.59萬元。

　　如果加上贈送的面積，房價幾乎是打了八折左右，看起來還真誘人。不過這樣超出規(guī)劃范圍的贈送面積會給購房人帶來風(fēng)險嗎？

　　記者：這個超出規(guī)劃范圍的面積，有什么風(fēng)險嗎？會不會有人舉報來查？

　　深圳某樓盤銷售人員：怎么會呢？這個別人也不知道啊，等到交房全部弄完之后，它在外面是看不出來的。這個以前也賣過。

　　在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，像這樣買房送面積的做法在深圳并不少見。記者注意到，很多樓盤都是把原來設(shè)計中的露臺、飄窗以及部分陽臺都變成了房間的一部分，而這是開發(fā)商稱為贈送的部分。

    買80平米，送3、40平米，使用面積比建筑面積大得多。深圳很多開發(fā)商打出了這種買房送面積的口號來促銷?？墒?，天下沒有免費的午餐，這便宜的背后又隱藏著什么秘密？憑空多出來的房間，到底是一個餡餅還是一個陷阱呢？

　　一家樓盤的銷售人員告訴記者，他們贈送的房間有點別，在交房時是沒有的。既然交房時沒有，那么這個贈送的房間后來又是怎么變出來的呢？

　　深圳某樓盤銷售人員：三月份交房一次，然后到十二月份改造完了之后再交一次給你們。

　　記者：三月份交的時候是沒有這兩個房間的？

　　深圳某樓盤銷售人員：對，到十二月份的時候跟這個樣板間一樣。

　　記者：那我們要交什么費用呢？

　　深圳某樓盤銷售人員：一開始是說要交500塊的費用，但現(xiàn)在又說沒有了。具體我們也不清楚。

　　記者：為什么要簽兩次合同呢？

　　深圳某樓盤銷售人員：這不是我們幫你們改造的，是有一個三方公司幫你們改造的。

　　記者：那我們不用花什么錢？

　　深圳某樓盤銷售人員：對。

　　既然是贈送的房間，那么為什么開發(fā)商不直接把房間建好，而是需要購房人在交房以后再和三方簽下二份合同，然后再過半年才能夠把這個贈送的房間交給購房人呢？

　　深圳房產(chǎn)投資客 鄒建民鄒建民：其實他下面的一個公司，或者他請的裝修公司，本來是承建商或者包工頭，讓他們繼續(xù)建，把這一層建起來這是你的事情，也是說把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給你了，到時候你自己負責(zé)，他不負責(zé)。

　　記者：他之所以簽二個合同，其實是為了保護開發(fā)商。

　　鄒建民：保護開發(fā)商，我給你賣的是一百平方米，你自己建了一個小房間，我可以幫你忙，對吧，但是后果你自己承擔(dān)，是這個道理。理。

　　鄒建民是深圳有名的房產(chǎn)投資客，在過去的二十年，經(jīng)鄒建民轉(zhuǎn)手的房產(chǎn)多達幾十套。鄒建民告訴記者，在深圳乃至廣東，買房送面積并不是現(xiàn)在才有的事情。不過以往他通常見到的都是送露臺、花園、走道什么的。

    深圳律師 相陽

    相陽：根據(jù)建設(shè)部建筑工程建筑面積計算規(guī)范的規(guī)定，像類似于建筑物的露臺、裝飾性幕墻，與建筑物不相通的裝飾性陽臺，都是不應(yīng)計入面積的。而層高不足2米2的，兩米二的空間，以及與建筑物相通的陽臺，也能按水平的投影面積計算一半。

    按照國家相關(guān)規(guī)定，這些原本不應(yīng)該算面積的露臺、公共走道以及原本算一半面積的陽臺，在一些開發(fā)商的嘴里卻變成了給購房人的優(yōu)惠。而如今更有甚者，把規(guī)劃設(shè)計范圍以外的面積以偽贈送的方式拿出來，來吸引購房人的眼光。

    相陽：我到現(xiàn)在都沒有發(fā)現(xiàn)有哪一個開發(fā)商敢站出來承擔(dān)這個責(zé)任，他也沒有說我們這個面積一定給你，贈送到位。是玩了這樣的一個障眼法。

    相陽告訴記者，買房送面積其實不過是開發(fā)商的一個促銷手段，而贈送的面積要不是原來不應(yīng)該計算的面積，要不是超過規(guī)劃以往的違法搭建，這些贈送的面積都不會在房產(chǎn)證中體現(xiàn)出來。 對于購房人來說，買房送面積得到的未見得是免費的蛋糕。

    相陽：即使這部分空間被你這樣通過二次改建的方式，把它開發(fā)出來了。甚至利用了，那這部分也不會寫進合同，也辦不了房產(chǎn)證，這部分的房產(chǎn)將來在抵押、過戶或者說繼承、拆遷等過程中，都不會被法律所認可。

    記者：是無效的？

    相陽：是無效的。二點二次搭建本來是一個違章的行為，也會面臨被強制拆除、恢復(fù)原狀的后果。

    目前深圳的不少樓盤都打出了買房送面積、價房等口號來吸引購房者的注意，其中不乏虛假宣傳、違規(guī)做法，而真正大面積的降價我們還沒有看到。那么新政出臺三個月以來，深圳樓市到底發(fā)生了哪些變化呢？

    近這段時間，鄒建民經(jīng)常和朋友一起到處看商鋪，而政策調(diào)控下的住宅似乎已經(jīng)不再是他關(guān)注的重點。

    鄒建民：我也觀察很長時間了商鋪，是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是真正，它的價格跟住宅方面倒掛，差不多，甚至是倒掛，住宅反而三萬塊錢，商鋪反而兩萬塊，很多這個情況。方面來講呢，住宅大概是三個點一下，一般在三個點左右吧。但是商鋪差也要五點以上，五個點左右。

    深圳聚集著大量的房地產(chǎn)投資客，他們中間有鄒建民這樣的職業(yè)投資人，也有來自于各行各業(yè)，如律師、企業(yè)主等等，他們有一個共同的點是交易套利過的房產(chǎn)遠不一兩套。在近幾年樓市的時候，這些投資客成為樓市中重要和活躍的力量。鄒建民告訴記者，深圳的投資客團體不少，隔一段時間他們會聚在一起聊聊當(dāng)下有些什么不錯的投資項目或方向。那么如今這些投資客又是什么狀態(tài)呢？

    鄒建民：很淡，對樓市基本已經(jīng)淡出話題了，淡出話題，談?wù)摰闹饕巧虡I(yè)地產(chǎn)方面的，這是一。另外一個是股票，還有討論換企業(yè)的，中小企業(yè)的怎么樣能夠上市。

    在鄒建民看來，房地產(chǎn)調(diào)控新政對住宅市場的影響遠遠沒有結(jié)束，而觀望等待是好的策略。實際上，投資客的離場觀望進一步加劇了深圳樓市的低迷。

    世聯(lián)地產(chǎn)席分析師 海濱

    海濱：這一次的新政出臺以后，對深圳樓市的影響還是蠻大的。那么從成交量還是從成交價格來看，然后都有明顯的變化。那么從成交面積來看的話，我們發(fā)現(xiàn)新政出臺這一周呢，成交的量是大概十萬平米，一周十萬平米，那么隨著時間的推移呢，到了上一周也是6月28到7月4號這一周呢，成交面積有2.57萬平米。那么下降的幅度大概接近70%

    世聯(lián)地產(chǎn)位于深圳社區(qū)華僑城一個二手房門店的負責(zé)人江麗琴告訴記者，樓市新政出臺后買房的人一夜之間突然消失了，這讓他們的業(yè)績大幅度下滑。

    世聯(lián)行某門店經(jīng)理 江麗琴

    江麗琴：高峰期的時候，打比去年吧。去年我們這一個門店，大概一個月業(yè)績來說的話，是將近三百萬的業(yè)績，但是的話有十七八套吧，是高峰的時候，但是像現(xiàn)在新政出來了以后，我們6月份成交四套，四套的二手成交，已經(jīng)算是不錯的了。

    在成交量急劇萎縮的同時，二手房的成交價格也開始回落。

    江麗琴：價格在5月份下落的比較明顯，像我們這邊這個片區(qū)的話，大概有15%左右的一個下幅，這是成交的價格。

    不過和二手房價格回落的幅度相比，深圳一手房的價格似乎更加堅挺。

    海濱：從4.15新政后兩個月，兩個半月的時間，整個深圳的房價下降了大概4%?，F(xiàn)在在售的這些項目，包括新入市的這些項目，那么它的價格依然是比較堅挺的。也有個別的樓盤會有一些打折，然后推出一些價單位。但他不是全面地說我吆喝著說，我在降價，他不會這樣來做。

    房產(chǎn)新政實施三個月后，深圳樓市彌漫著濃厚的觀望氣氛，成交量持續(xù)萎縮，但房價下跌的趨勢卻還是若隱若現(xiàn)。這說明調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見成效，遏制房價快速上漲的效果明顯。不過，市場預(yù)期仍然面臨一定的不確定性。那么，另一個一線城市北京樓市情況又如何呢？7月15日，北京二套房認定細則正式出臺，規(guī)定銀行在放貸前，不要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房屋權(quán)屬系統(tǒng)，查詢借款人家庭的住房數(shù)量，嚴(yán)格按認房又認貸的原則界定二套房。

    盡管國家的樓市調(diào)控新政出臺了兩個多月，不過小劉卻發(fā)現(xiàn)北京的房價似乎并沒有降下來多少。

    看房人 小劉：沒有來說沒有別明顯的降價，沒有，都是稍微有點優(yōu)惠，打個折扣這樣的。稍微降了一下吧，怎么說呢，沒有那么理想。

    小劉和女朋友從去年開始考慮在北京買房，然而比高的房價讓這對畢業(yè)才三年的年輕人望而卻步。由于市區(qū)的房價太高，小寧把眼光投向了北京近郊的通州區(qū)，這里離他上班的國貿(mào)附近大約20公里左右。幾天前，小劉在網(wǎng)上看到通州有家樓盤推出了15套價房，于是他們興沖沖地趕到了這里。

    陳婷：是客戶拿三萬塊錢的現(xiàn)金，購一個五十萬塊錢的購房券，然后他來這買房直接抵到50萬的房款，那也是說原來二百萬的房子現(xiàn)在變成五、六十萬。

    盡管一套房減了五六十萬，不過小寧一算賬發(fā)現(xiàn)，即便這樣買房的壓力依然很大。

    記者：20年的月供，每個月多少？

    小劉女朋友：6500。

    小劉：這個稍微壓力大一些，6000多畢竟…，生活方面費勁。

    記者：你們兩個人加起來工資大概多少？

    小劉：比這多不了多少。

    記者：像你們這么大，二十五、六歲要買房子的話必須還得是家里支持。

    小劉：99%是這樣的，因為我們不是自己做買賣的，都是上班的嘛。

    盡管這批價房的價格比原來2萬多的單價減少了5000元左右，不過小寧發(fā)現(xiàn)，這個價格和去年同期相比，仍然高出了一倍左右。

     北京地產(chǎn)評論人 楊少鋒

     楊少鋒：通州的核心區(qū)這一片的房價在2004年的時候，通州的房價基本上在3500到4000之間，但是到今年現(xiàn)在我們看到，現(xiàn)在所有的項目價格基本上全部在兩萬以上，也是說從2004年到現(xiàn)在短短的這五年多的時間，整個通州的房價上漲的幅度將近5倍。去年年底到春節(jié)一下子從一萬塊錢左右直接翻到了兩萬，所以通州的房價，它的上漲的幅度在換全國都是非常非常的大。

    楊少鋒告訴記者，北京郊區(qū)的通州、房山以及燕郊的房價在去年底出現(xiàn)大幅度飆升，半年的時間幾乎翻了一倍，所以在今年4月樓市調(diào)控新政出來以后，這些地區(qū)的房價率先于城區(qū)開始降價。

    楊少鋒：實際上我們看到從4月份國家出臺宏觀調(diào)控政策之后，根據(jù)我們對北京市場的檢測，北京從4月中旬開始到現(xiàn)在拿著預(yù)測修改這個項目，80%是接近零成交或者是接近零成交，怎么說是接近零成交呢，有的樓盤也是成交幾套而已，所以這種整個的銷售形勢跟去年相比，他是有一個非常大幅的下降。那么在價格上我們并沒有看到說許多樓盤會別大幅度的降價打折據(jù)亞豪機構(gòu)的新統(tǒng)計，2010年上半年，北京樓市商品住宅成交均價為20161元/平米，同比2009年上半年漲幅達到了62.3%，環(huán)比2009年下半年漲幅為26.6%。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上旬北京的二手房成交均價為18150元/平方米，環(huán)比6月下旬下調(diào)了0.1%。

    楊少鋒：咱們接下來我們應(yīng)該看到7月份、8月份將是北京房價的分水嶺，為什么？北京在7、8月份會馬上有數(shù)十個新樓盤進入這個市場。在進入7月份以后，陸陸續(xù)續(xù)會有一大批的樓盤加入降價的行列，而且它們這種降價的可能是一個非常幅度比較大的，不像原來我可能象征性的打一個什么九五折、九二折啊，像這種折扣已經(jīng)在，我認為在接下來的市場是吸引不了客戶的。

    從北京和深圳的情況看，在4月中旬國家房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺以后，房價過快上漲的趨勢已經(jīng)得到了明顯遏制。那么，全國樓市的基本面是否也出現(xiàn)了這樣的變化？

    近日，中國指數(shù)研究院在全國范圍內(nèi)選取了100個城市，對于這些城市6月份的房價走勢情況進行了監(jiān)測和數(shù)據(jù)分析，7月12日這一結(jié)果在北京發(fā)布。

    莫天全 中國指數(shù)研究院院長

    莫天全：是這一百個城市當(dāng)中，我們說環(huán)比，是吧，6月份跟5月份相比的話，這一百個城市有上漲了0.36%，幾乎可以忽略不計，是在6月跟5月相比，這個價格幾乎沒有什么動靜，是比較平穩(wěn)的

    記者：那有多少城市在上漲？有多少城市在下跌？

    莫天全：但是這當(dāng)中挺有意思是，80個城市，一百個城市當(dāng)中，80個城市是上漲的趨勢，還有20個城市是下降的這個趨勢，雖然幅度都不大。

    在這100個城市，甘肅省的蘭州市以3.28%的環(huán)比漲幅位居，而廣東省的中山市則以4.58%的跌幅位居跌幅榜位。 6月份全國價格高的城市是上海，住宅均價為24185元，深圳、北京、杭州的房價緊跟隨其后，而這四個城市的房價都突破了20000元每平方米。

    莫天全：我們對這個十個主要的城市，包括北京、上海、天津、南京，還有廣州、深圳，這十個城市做了統(tǒng)計，環(huán)比，是6月跟5月比，七個城市還是在上漲，雖然上漲幅度還是在很低的個位數(shù)，也有三個城市是在下跌，下跌多的是天津，下跌了2.0%幾。

    世聯(lián)地產(chǎn)在則將全國的城市分為三類，對其在新政后樓市發(fā)生的變化進行了細致的研究。

    海濱：藍色的柱子是成交面積，紅色的柱子是成交均價。那么我們看到一類城市成交的面積實際上深度跌幅，那么在兩個半月的時候呢，已經(jīng)下跌了50%。那么他的均價下跌了2.7%，那么二類城市來看的話。成交的面積是下降了26%，那么均價是下降了8.2%。那么三類城市我們看到成交量還是比較正常，還有4%的一個增幅，然后成交價格略有下降，1.4%的一個下降，那么三類城市的區(qū)別還是蠻大的。這是政策對三類不同的城市的影響是不一樣的。

    在深圳大學(xué)教授國世平看來，盡管從數(shù)據(jù)上看，目前房價沒有很明顯的下降，不過房價下跌的趨勢已經(jīng)形成。

    深圳大學(xué)國際金融研究所所長 國世平

    國世平：盡管現(xiàn)在表面上看著沒有下降，但是比如說一百萬的房子，或兩百萬的房子，他送你二十萬，或者送你十萬，那么送你十萬和送你二十萬，實際上等于你已經(jīng)下降，但是對于地產(chǎn)商他不愿意敢輕易降價，他寧肯送，或者送你的面積，或者送你的現(xiàn)金，但是他不敢去降價，因為去降價的話，他覺得給人家一個錯誤的認識，房價下降了，但是真正的價調(diào)已經(jīng)開始下調(diào)了。

    國世平認為，在樓市新政出臺后，市場成交量出現(xiàn)大幅度回落，而這正是價格下降的先兆。在國世平看來，中國的房價收入比已經(jīng)遠遠超出國際公認的合理水平，房價也遠遠超出了普通工薪階層的承受能力，房價回落將是必然的結(jié)果。

    國世平：如果中央的政策要堅持到明年，那么我認為，或者到明年年底，我認為北京、上海、深圳、廣州，四個一線城市的房價應(yīng)該是跌一半，那么對于二線城市，比如說漲得比較高的，比如說像南京，像那種二線城市漲得比較高的，它起碼跌到30%或者到40%，但是對于還有一些城市，比如長沙、重慶，這一類的城市的話，應(yīng)該跌30%都是很正常的，那么真正不跌的是縣級市，那么地級市有的很低的可能不會跌，它維持在現(xiàn)有狀態(tài)，它跌也不會跌，但是可能在全國恐慌性的拋盤中，他可能會跌一點點。

    半小時觀察：無論海濱還是國世平，都認為房價下跌是遲早的事。而國家統(tǒng)計局新發(fā)布的上半年全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%，這是近15個月來全國房價環(huán)比次由漲轉(zhuǎn)降。一些專家認為，這標(biāo)志著房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，但這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控進入到一個關(guān)鍵時期，房價暴漲需要遏制，可樓市調(diào)控又帶來了股市下跌、鋼材市場低迷等隱憂。如何在樓市去除泡沫的調(diào)整中，避免出現(xiàn)大起大落，傷及實體經(jīng)濟？考驗著經(jīng)濟主管部門的智慧和決心。從這個意義上說，三個月的樓市新政是個開始，真正的艱難還在后面。