孝感市房地產(chǎn)管理局		2009年（16期）
孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)		2009年7月7日

 

    2009年上半年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量同比增長、商品房銷售面積同比繼續(xù)大幅上升、需求大于供給、施竣工面積升降適當(dāng)?shù)瓤上簿置?，其中全市和孝感城區(qū)商品房銷售面積同比分別增長了89.01%和42.53%，分別完成全年責(zé)任目標(biāo)任務(wù)數(shù)的91.43%和91.93%，實(shí)現(xiàn)了“時(shí)間剛過半，任務(wù)過大半”的喜人局面。

    2009年上半年，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目125個(gè)（去年同期89個(gè)），同比增加40.5%。其中，今年新開工項(xiàng)目45個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目80個(gè)；在建項(xiàng)目82個(gè)，已竣工項(xiàng)目43個(gè)。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目64個(gè)（去年同期41個(gè)），同比增加56.1%。其中，今年新開工項(xiàng)目14個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目50個(gè)；在建項(xiàng)目36個(gè)，已竣工項(xiàng)目28個(gè)。

    全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15.55億元（去年同期15.83億），同比減少1.77%，與上月相比降幅收窄7.63個(gè)百分點(diǎn)。其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.27億元（去年同期9.86億），同比減少16.13%，與上月相比降幅收窄2.17個(gè)百分點(diǎn)。

    全市商品房銷售面積64萬m²（去年同期33.86萬m²），同比增長了89.01%，超出上半年的進(jìn)度計(jì)劃任務(wù)數(shù)82.86個(gè)百分點(diǎn)；孝感城區(qū)商品房銷售面積27.58萬m²（去年同期19.35萬m²），同比增長了42.53%，超出上半年的進(jìn)度計(jì)劃任務(wù)數(shù)83.87個(gè)百分點(diǎn)。

    網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年6月當(dāng)月，孝感城區(qū)共有36個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，共簽約商品房650套，其中，住宅606套，比5月份當(dāng)月的515套和466套分別增加了135套和140套，增長了26.21%和30.04%，這表明商品房的銷售繼續(xù)回暖，銷售情況漸趨。本月的網(wǎng)上簽約套數(shù)已經(jīng)創(chuàng)下了自2007年9月份實(shí)行網(wǎng)上簽約以來的簽約套數(shù)的高紀(jì)錄。6月當(dāng)月網(wǎng)上簽約套數(shù)多的10個(gè)樓盤分別是：福星城113套，航天府56套，全洲國際商城56套，國貿(mào)大廈49套，淳和嘉園40套，星海嘉苑38套，北辰花園34套，京御苑28套，乾坤陽光27套，后湖御景20套。另外，住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)多的10個(gè)樓盤分別是：福星城97套，航天府56套，全洲國際商城53套，國貿(mào)大廈49套，淳和嘉園40套，星海嘉苑38套，北辰花園34套，京御苑28套，乾坤陽光22套，后湖御景20套。

    2009年上半年，全市商品房的銷售面積和竣工面積分別為64萬m²、50.3萬m²，銷售面積比竣工面積多13.7萬m²，即27.24%。孝感城區(qū)的銷售面積和竣工面積分別為27.58萬m²、23.6萬m²，銷售面積比竣工面積多3.98萬m²，即16.86%。說明了商品房的需求大于供給，可售房正在被消化，空置房面積逐步減少。

    全市商品房銷售的平均價(jià)格為2302元/m²（去年同期2255元/m²），同比增長2.08%。其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價(jià)格為2458元/m²（去年同期2783元/m²），同比下降11.68%。全市商品住宅銷售的平均價(jià)格為2021元/m²（去年同期2070元/m²），同比下降2.37%。其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價(jià)格為2308元/m²（去年同期2639元/m²），同比下降12.54%。

    全市2009年6月份商品房銷售當(dāng)月均價(jià)為2388元/m²，環(huán)比增長6.51%。其中住宅當(dāng)月均價(jià)為2140元/m²，環(huán)比增長5.52%。孝感城區(qū)2009年6月份商品房銷售當(dāng)月均價(jià)為2632元/m²，環(huán)比下降1.9%。其中住宅當(dāng)月均價(jià)為2554元/m²，環(huán)比增長5.7%。

    孝感城區(qū)2009年上半年高層銷售均價(jià)為2923元/m²，比上月增長了1.7%。其中住宅為2765元/m²，比上月增長了2.5%。多層銷售均價(jià)為1964元/m², 比上月增長2.4%。其中住宅為1792元/m²，比上月增長3.5%。

全市商品房施工面積144.53萬m²（去年同期139.36 萬m²），同比增長3.7%，同上月相比增幅提高了18.4個(gè)百分點(diǎn)；孝感城區(qū)商品房施工面積77.09萬m²（去年同期78.9萬m²）, 同比減少2.3%，同上月相比降幅減少了28.3個(gè)百分點(diǎn)。

    全市商品房竣工面積50.3萬m²（去年同期53.75萬m²），同比減少了6.4%，同上月相比降幅減少了11.2個(gè)百分點(diǎn)；孝感城區(qū)商品房竣工面積23.6萬m²（去年同期17.9萬m²），同比增長了31.8%，同上月相比增幅提高了5個(gè)百分點(diǎn)。

從今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況和運(yùn)行點(diǎn)可以看出，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本平穩(wěn)和健康，全市各級(jí)房地產(chǎn)管理部門按照“擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、保增長”的總體要求積努力工作取得了明顯成效，一是商品房銷售量近期持續(xù)大幅增長，實(shí)現(xiàn)了時(shí)間剛過半，任務(wù)過大半的喜人局面；二是商品房的需求大于供給，可售房正在被消化；三是房價(jià)繼續(xù)趨于穩(wěn)定，大大好于全省平均價(jià)格水平，宏觀調(diào)控政策取得了明顯成效。但也出現(xiàn)了投資性需求加大、樓市維穩(wěn)面臨考驗(yàn)、銷售情況由清淡向過熱轉(zhuǎn)化等值得我們關(guān)注的問題。

    1、政府及房地產(chǎn)管理等相關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)中央、省、市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列方針政策，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持正面宣傳引導(dǎo)和積培育，不斷采取各種積有效措施，通過媒體宣傳引導(dǎo)，舉辦房交會(huì)、開展購房者、房企和市場(chǎng)調(diào)研、開展派送購房消費(fèi)券活動(dòng)等多種形式積引導(dǎo)促進(jìn)商品房的銷售，鼓勵(lì)剛性需求者入市購房。今年一季度，我們?cè)谌〉厥兄菀患?jí)城市中率先召開了2009年春季房交會(huì)，并創(chuàng)造了當(dāng)季周銷售和日銷售的新記錄；從今年二季度開始，我們積組織開展了500萬元購房消費(fèi)券全城大派送活動(dòng)。所有這些積措施和手段都有效地推動(dòng)了成交量的上升。

    2、由于我市2008年商品房的銷售量下降較多，很多原來采取觀望態(tài)度的剛性需求者看到近段時(shí)間商品房的銷售價(jià)格與2008年上半年的高值相比，下降了很多，認(rèn)為房價(jià)再下降的空間不大，并且近期商品房銷售價(jià)格呈現(xiàn)出趨穩(wěn)略升的態(tài)勢(shì)，于是選擇在這個(gè)時(shí)期入市購房，推動(dòng)了成交量的上揚(yáng)。

    3、一方面國家實(shí)行了積的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，貸款利率的大幅下降以及對(duì)于個(gè)人購房按揭貸款實(shí)行的利率優(yōu)惠政策，吸引了一部分購房者選擇按揭貸款的付款方式購房。另一方面由于對(duì)經(jīng)濟(jì)前景轉(zhuǎn)好的預(yù)期和對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，部分投資者認(rèn)為投資房地產(chǎn)能夠有效抵御通貨膨脹，對(duì)商品房的投資性需求逐漸得到釋放，投資性的需求者正在開始逐漸入市，這種自住性與投資性需求的同時(shí)增加也推動(dòng)了成交量的上升。

    4、我們積開展“購房問卷調(diào)查”和開發(fā)企業(yè)走訪調(diào)研活動(dòng)，及時(shí)將有關(guān)情況向政府匯報(bào)，并同時(shí)將信息反饋給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，引導(dǎo)他們及時(shí)調(diào)整開發(fā)建設(shè)計(jì)劃和營銷策略，加大商品房的銷售力度，采取了多種形式的促銷手段，適當(dāng)壓縮利潤空間（少數(shù)開發(fā)商甚至采取了保本銷售的策略），實(shí)際上也降低了房價(jià)，由于房價(jià)降到了一部分消費(fèi)者能夠承受的心理價(jià)位，于是會(huì)進(jìn)行入市購房，促進(jìn)了成交量的增長。

    5、6月份有幾個(gè)樓盤的集中扎堆開盤促銷活動(dòng)以及股市的走牛也對(duì)樓市產(chǎn)生一定的影響，造成了當(dāng)月成交量的大幅上漲。一部分投資者在股市上賺了錢后，會(huì)把資金投資去購買商品房，這也是造成近期商品房銷售面積大幅上升的原因之一。

    6、城際列車的動(dòng)工建設(shè)、天河機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建和多條到武漢快速通道的開工建設(shè)，使得孝感到武漢的時(shí)空離愈來愈快捷，人們對(duì)孝漢同城的憧憬也越來越強(qiáng)烈，認(rèn)為投資房地產(chǎn)有增值的潛力，同時(shí)也吸引了一部分武漢人到孝感購房。

隨著銷售形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和商品房銷售價(jià)格的趨穩(wěn)回升，市場(chǎng)上剛性需求開始大量入市的同時(shí)，投資性需求也在逐漸入市（如5、6月份國貿(mào)大廈的產(chǎn)權(quán)式酒店銷售了114套，絕大多數(shù)為投資性需求的購房者所購買），市場(chǎng)上的有效需求量持續(xù)增加，且大于供給量（即商品房的竣工量），使得商品房的需求大于供給?？墒鄯空诒幌?，空置房的面積在減少。

今年上半年，全市商品房銷售面積達(dá)64萬m²，同比增長了89.01%；孝感城區(qū)商品房銷售面積達(dá)27.58萬m²，同比增長了42.53%，增長幅度較大，這主要是由于商品房消費(fèi)的“投資性需求”比重逐步增加所致。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，孝感城區(qū)的投資性需求已達(dá)到18%左右。投資性需求的大量入市，一方面推動(dòng)了成交量的上揚(yáng)，另一方面也會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲，從而擠壓了自住性剛性需求的入市。如果成交量持續(xù)放大，形成新一輪的房價(jià)上漲，過高的房價(jià)會(huì)超出普通的自住性剛性需求者的承受能力，影響到下半年及今后商品房的銷售形勢(shì)，可能會(huì)形成下一輪的銷售清淡的局面，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展造成不利影響。

    造成上述潛在風(fēng)險(xiǎn)的主要原因一是由于去年下半年到今年初樓市的持續(xù)低迷，許多剛性需求者選擇了觀望，投資性需求也得到了抑制，投機(jī)性需求得到遏制，隨著國家宏觀政策的調(diào)整，實(shí)行積的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，通過4萬億的投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，效果比較明顯，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)整體上呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)也開始逐步升溫，原來被抑制的投資性需求和被遏制的投機(jī)性需求也開始逐步釋放，并不斷呈現(xiàn)大幅上升態(tài)勢(shì)。

    二是由于一部分住房的剛性需求者和投資者看到前段時(shí)間商品房銷售形勢(shì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，擔(dān)心房價(jià)會(huì)上調(diào)，于是進(jìn)行了入市購房，另外一部分購房者看到周邊的人在買房，受從眾心理的作用，也進(jìn)行了入市購房，由于購房人群的持續(xù)增加，使得銷售形勢(shì)進(jìn)一步，造成了銷售情況由清淡向過熱轉(zhuǎn)化。

要繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)國家宏觀政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。重點(diǎn)促進(jìn)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步加大保障性住房別是廉租住房建設(shè)力度，適度發(fā)展中商品房，形成多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理配置。支持遠(yuǎn)離城區(qū)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)、單位集資合作建設(shè)保障性住房，緩解企業(yè)職工住房困難。確保市政府交給我們的施工面積200萬m²、銷售面積70萬m²的工作任務(wù)順利和圓滿完成，為促進(jìn)孝感經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，尋找促進(jìn)商品房銷售的辦法。要鼓勵(lì)開發(fā)商采取多種形式的促銷手段，同時(shí)也要支持利潤率較高且銷售形勢(shì)不好的樓盤以及資金鏈出現(xiàn)問題的樓盤盡快采取直接降價(jià)的方式來促進(jìn)商品房的銷售。和孝感日?qǐng)?bào)社共同組織和開展好7月至9月在孝感城區(qū)派送購房優(yōu)惠券的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)商品房交易量的回升和住房價(jià)格的穩(wěn)定。同時(shí)要提醒開發(fā)商不要被目前銷售形勢(shì)的局面所“迷惑”，為了追求更高的利潤而隨意提高銷售價(jià)格，這樣，會(huì)把普通住宅消費(fèi)逐步“擠出”，使得這種銷售形勢(shì)喜人的局面難以持久。如果投資性需求大量地卷土重來，在把普通住宅消費(fèi)“擠出”的同時(shí)，也擠占了其他商品消費(fèi)的更多資金，從而抑制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取正常合理的投資利潤，但不應(yīng)該為了追求暴利而隨意提價(jià)。引導(dǎo)不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費(fèi)觀念，鼓勵(lì)有剛性需求的購房者理性入市，既不盲從，也不要長期持幣觀望，該出手時(shí)還是要及時(shí)出手。要繼續(xù)加強(qiáng)與孝感日?qǐng)?bào)社等宣傳媒體的合作，在《孝感晚報(bào)》以及即將合作開辟的《孝感日?qǐng)?bào)》的樓市周刊上多發(fā)表一些正面的宣傳引導(dǎo)文章和一些房地產(chǎn)相關(guān)的知識(shí)性文章，引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費(fèi)觀念。

按照黨中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)解決民生問題的有關(guān)要求，進(jìn)一步貫徹落實(shí)住房保障制度，增加廉租住房房源建設(shè)。同時(shí)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需求的中小套型、中低價(jià)位的商品住宅，通過適當(dāng)?shù)拇黉N手段吸引購房者出手購房，促進(jìn)商品房銷售率的進(jìn)一步提高。

根據(jù)國家政策要求，結(jié)合孝感實(shí)際，繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)信息發(fā)布制度，正確引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念和新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期和不定期的信息發(fā)布，使開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費(fèi)，防止房價(jià)的大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

圍繞市委市政府關(guān)于把孝感建設(shè)成為宜居休閑城市和武漢后花園的總體工作思路，大力推進(jìn)孝感房地產(chǎn)業(yè)全方位融入武漢城市圈建設(shè)工作，繼續(xù)在圈內(nèi)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績互通互認(rèn)。充分利用好“兩型社會(huì)”建設(shè)的優(yōu)惠政策，發(fā)揮臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和建設(shè)居住新城的優(yōu)勢(shì)，利用優(yōu)良環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，把城際鐵路的開工建設(shè)作為一個(gè)契機(jī)，吸引以武漢人為主的外地人來我市購房，提高我市的商品房銷售率，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

把為開發(fā)企業(yè)服務(wù)和支持企業(yè)發(fā)展、“急事急辦”、“事辦”的機(jī)制常態(tài)化、制度化，進(jìn)一步提高工作效率，縮短辦事時(shí)限，為企業(yè)解決發(fā)展中的實(shí)際困難，支持企業(yè)發(fā)展壯大，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)，提高競(jìng)力和管理水平。

在積幫助和促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，要切實(shí)幫助和引導(dǎo)企業(yè)“居安思危”，不斷增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，切實(shí)提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，加強(qiáng)企業(yè)自律，規(guī)范企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為，努力維護(hù)和保持我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的良好局面。

    總之，要鼓勵(lì)自住性需求、抑制投資性需求，遏制投機(jī)性需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)，也不能主要靠投資性需求和投機(jī)性需求來拉動(dòng)，制造房價(jià)泡沫，既不利民生，也不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。有通過大家齊心協(xié)力，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。