對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，容積率是繞不開(kāi)的關(guān)鍵詞。雖然并不是所有的購(gòu)房者都真正能明白容積率意味著什么，但它卻是能夠?qū)崒?shí)在在影響你居住體驗(yàn)感的重要因素。 

所以宅宅今天想跟大家聊一聊——容積率。

容積率的高低對(duì)購(gòu)房者后期居住的舒適性是有很大影響的。如果你還沒(méi)有搞清楚容積率，那恭喜你點(diǎn)開(kāi)這篇文章就對(duì)了。

一、什么是容積率，對(duì)居住有什么影響？

買(mǎi)房的時(shí)候，都會(huì)遇到置業(yè)顧問(wèn)介紹項(xiàng)目時(shí)提到容積率，很多沒(méi)搞清楚的人可能還以為容積率越高越好（我第一次聽(tīng)到的時(shí)候也是這樣）。

然而恰恰相反，容積率就是要越低越舒適。

什么是容積率：

即土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，其計(jì)算公式為：容積率=總建筑面積÷土地總面積

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中的占比；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，容積率直接影響到居住舒適度。

各類(lèi)產(chǎn)品的舒適容積率區(qū)間：

獨(dú)立別墅：0.2-0.5

聯(lián)排別墅（6層以下）：0.4-0.7

多層（11層）：0.8-1.2

小高層（18層高層）：1.5-2.0

小高層項(xiàng)目，或小高層+高層，或洋房+高層；2.0-2.5

高層（19層以上）：2.5-4.5

大家買(mǎi)房時(shí)可以參考對(duì)比，做到心頭有數(shù)！

為什么說(shuō)容積率越低越好呢？

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：

我們來(lái)看看小區(qū)容積率比較低的，可以看出來(lái)容積率相對(duì)較低的話(huà)，樓與樓之間的間距就比較大，這樣也會(huì)增加更多的空間來(lái)做綠化，視野比較開(kāi)闊，遮擋小。

▲孝感某低容積率小區(qū)示例

反之，如果在容積率比較高的情況下，樓棟也比較多，那就像一片竹林一樣密集，每天穿梭在小區(qū)猶如行走在竹海觀景一般。

如此密集的情況下，可能對(duì)面樓的兩口子晚上悄悄話(huà)，你都能聽(tīng)得清清楚楚。（人在家中坐，虐狗天上來(lái)）。

▲某小區(qū)的密度，自行感受一下找鄰居借個(gè)醬油有多方便

高容積率會(huì)有哪些影響呢？

1.每個(gè)城市的容積率都有它自己的特點(diǎn)，一般來(lái)說(shuō)大城市的容積率會(huì)比較高，因?yàn)槿硕啵孔佣?，土地少，所以你?huì)看到密密麻麻的高樓大廈。

但是像咱們這種三四線(xiàn)城市，高層的容積率一般正常都是2.5-4.5，如果超過(guò)4.5以上，舒適度就很低了。

比如：小區(qū)綠化面積大大降低，樓間距的壓縮也會(huì)遮擋視野，影響采光，梯戶(hù)比也會(huì)比較高，從而增加每天通勤時(shí)間等等。

高容積率主要是兩種情況導(dǎo)致的：

一是小區(qū)占地面積??；

二是樓棟過(guò)多，住戶(hù)數(shù)量太大。

以前的開(kāi)發(fā)商對(duì)房子的品質(zhì)要求普遍不高。超高層、超高容積率、超高商業(yè)面積等影響了整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)，所以孝感很多二手房小區(qū)的容積率都是很高的，排布密密麻麻的。

而現(xiàn)在，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商更要求小區(qū)的舒適度和綠化程度，往更高端化小區(qū)轉(zhuǎn)移，所以在容積率這塊上面也是比較看重的。這無(wú)疑從居住生活品質(zhì)上跨了一大步，值得為之點(diǎn)贊！

接下來(lái)，回到購(gòu)房的基本面，我們還是要面對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況。

我在這里整理了孝感7大區(qū)域目前主要在售或待售的47個(gè)住宅樓盤(pán)，它們的容積率都是多少呢？

二、孝感47個(gè)在售新盤(pán)容積率盤(pán)點(diǎn)，這些樓盤(pán)你是已經(jīng)買(mǎi)了還是錯(cuò)過(guò)了呢？

對(duì)于一些大盤(pán)來(lái)說(shuō)，分期、分地塊的容積率是不一樣的，數(shù)據(jù)可能有出入，僅供參考。（如有遺漏或統(tǒng)計(jì)有誤，歡迎大家評(píng)論區(qū)留言指正）

容積率低于2.5的住宅，大多以別墅、洋房、小高層為主，均價(jià)在4500-14500元/㎡不等，房源選擇較多。

容積率在2.5-3.0之間，多以改善、剛改為主，居住舒適度相對(duì)較高，東城區(qū)樓盤(pán)較多。

容積率在3.0-3.5之間，基本上都為高層，多以剛改為主，這部分樓盤(pán)主要以南大的樓盤(pán)為多，部分樓盤(pán)自帶商業(yè)和底商，導(dǎo)致容積率較高。

容積率大于3.5，其中不乏一些改善盤(pán)，例如佳磐瑞府，金港尚城、保麗公館等，這幾個(gè)樓盤(pán)也是自帶底商，主要分布在老城區(qū)，附近有學(xué)校也有商場(chǎng)，人流量也相對(duì)比較密集。

從上表可以看出，容積率大于2.5，小于等于3.5的樓盤(pán)占比最多，大多偏剛改類(lèi)購(gòu)房群體！

對(duì)于一些流量大繁華地帶而言，因?yàn)?ldquo;地窄人多”，容積率實(shí)在很難做到很低。

如果說(shuō)最好的購(gòu)房選擇當(dāng)然是容積率低，而且周邊有成熟配套或者配套規(guī)劃比較完備的區(qū)域，當(dāng)然，這些區(qū)域價(jià)格也很“美”。

對(duì)于普通購(gòu)房而言，主城區(qū)容積率在3-4已經(jīng)算是比較不錯(cuò)的了。但是如果項(xiàng)目在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，容積率依然如此，則是不用考慮了。

容積率作為判斷住宅小區(qū)舒適度的一個(gè)重要指標(biāo)，是購(gòu)房者不可忽視的因素，但是，也不能因?yàn)槿莘e率全盤(pán)否決一個(gè)樓盤(pán)，還是要綜合考量其他因素，比如說(shuō)綠化率、戶(hù)型、配套等等。

容積率高或低，其實(shí)都有弊有利，真正意義上的舒適，還是取決于自己的需求、喜好。

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