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2009年一季度孝感市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況

2010年07月09日 15:54     小編:     未知|0     點(diǎn)擊:2135

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孝感房地產(chǎn)信息
 
孝感市房地產(chǎn)管理局
 
 2009年(8期)
孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
     2009年4月8日
 
2009年一季度孝感市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況
 
一、2009年季度房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的基本情況
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及投資情況
2009年季度,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目99個(gè),同比增長(zhǎng)30.2%。其中,新開工項(xiàng)目19個(gè),上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目80個(gè);在建項(xiàng)目59個(gè),已竣工項(xiàng)目40個(gè)。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目55個(gè),同比增長(zhǎng)48.6%。其中,今年新開工項(xiàng)目5個(gè),上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目50個(gè);在建項(xiàng)目27個(gè),已竣工項(xiàng)目28個(gè)。
全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6億元,同比增長(zhǎng)3.8%,其中,孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.95億元,同比增長(zhǎng)22.6%;漢川、應(yīng)城、安陸、云夢(mèng)、大悟、孝昌等地各完成房地產(chǎn)開發(fā)投資0.32億元、1.15億元、0.4億元、0.87億元、0.24億元、0.07億元。
(二)商品房施工面積、竣工面積及銷售面積情況
全市商品房施工面積71萬m2,同比減少23.2%;孝感城區(qū)商品房施工面積30萬m2, 同比減少39.6%。
全市商品房竣工面積8.7萬m2,同比減少74.2%;孝感城區(qū)商品房竣工面積6.6萬m2,同比減少6.6%。
全市商品房銷售面積15.6萬m2,同比減少14.8%;孝感城區(qū)商品房銷售面積9.7萬m2,同比減少2.9%。
(三)商品房銷售價(jià)格情況
全市商品房銷售的平均價(jià)格為2039元/m2,同比下降11.5%,其中,孝感城區(qū)商品房銷售的平均價(jià)格為2147元/m2,同比下降22.4%。全市商品住宅銷售的平均價(jià)格為1927元/m2,同比下降8.1%,其中,孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價(jià)格為2001元/m2,同比下降23.1%。孝感城區(qū)3月份當(dāng)月商品房銷售的平均價(jià)格為1965元/m2,環(huán)比下降了14.2%,其中,商品住宅平均價(jià)格為1784元/m2,環(huán)比下降了11.8%。
各縣(市)商品房銷售的平均價(jià)格分別為:漢川市1880元/m2,應(yīng)城市2100元/m2,安陸市1422元/m2,云夢(mèng)縣1964元/m2,大悟縣1298元/m2,孝昌縣1450元/m2;商品住宅銷售的平均價(jià)格分別為:漢川市1795元/m2,應(yīng)城市1880元/m2,安陸市1422元/m2,云夢(mèng)縣1816元/m2,大悟縣1200元/m2,孝昌縣1450元/m2
(四)2009年季度網(wǎng)上簽約系統(tǒng)顯示的樓盤銷售情況
網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,2009年季度,孝感城區(qū)共有32個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約,共簽約商品房1140套,其中,住宅1099套。網(wǎng)上簽約套數(shù)多的8個(gè)樓盤分別是:西城嘉園322套,全洲國(guó)際商城100套,福星城一期98套,西河新景園80套,蘭苑·幸福花城78套,后湖御景51套,北辰花園45套,宇濟(jì)·槐蔭天地43套。其中,住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)多的8個(gè)樓盤分別是:西城嘉園322套,全洲國(guó)際商城99套,福星城一期95套,西河新景園70套,蘭苑·幸?;ǔ?7套,后湖御景51套,北辰花園45套,宇濟(jì)·槐蔭天地43套。
(五)2009年季度房地產(chǎn)稅收的基本情況
據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù):2009年季度,孝感市共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7104萬元(其中契稅收入2611萬元,營(yíng)業(yè)稅2215萬元,企業(yè)所得稅1099萬元,房地產(chǎn)其他稅1179萬元),比上年同期減少了7.19%。其中,孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收1702.3萬元(其中契稅收入511.8萬元,營(yíng)業(yè)稅873.7萬元,企業(yè)所得稅112.7萬元,房地產(chǎn)其他稅204.1萬元),比上年同期減少了10.53%。
二、2009年季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行點(diǎn)
從2009年季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況可以看出,我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況呈現(xiàn)出以下主要點(diǎn):
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng),但增幅繼續(xù)回落
2009年季度,我市房地產(chǎn)投資同比繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng),但增幅回落較大。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6億元,同比增長(zhǎng)3.8%,增幅較2008年回落了14個(gè)百分點(diǎn)。其中,孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.95億元,同比增長(zhǎng)22.6%,增幅較2008年上升了1.65個(gè)百分點(diǎn)。
(二)商品房施工面積、竣工面積同比均有所下降
2009年季度,全市商品房施工面積71萬m2,同比減少23.2%;孝感城區(qū)商品房施工面積30萬m2, 同比減少39.6%。全市商品房竣工面積8.7萬m2,同比減少74.2%;孝感城區(qū)商品房竣工面積6.6萬m2,同比減少6.6%。
(三)商品房銷售量近期有所回升
網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,2009年季度,孝感城區(qū)共有32個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約,共簽約商品房1140套,其中,住宅1099套。分別比2008年四季度的成交套數(shù)多出了513套和545套,商品房的銷售有所回暖,銷售量在上升。
(四)商品房銷售價(jià)格同比與環(huán)比有所下降
2009年季度,全市商品房銷售的平均價(jià)格為2039元/m2,同比下降11.5%,其中,孝感城區(qū)商品房銷售的平均價(jià)格為2147元/m2,同比下降22.4%。全市商品住宅銷售的平均價(jià)格為1927元/m2,同比下降8.1%,其中,孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價(jià)格為2001元/m2,同比下降23.1%。孝感城區(qū)3月份當(dāng)月商品房銷售的平均價(jià)格為1965元/m2,環(huán)比下降了14.2%,其中,商品住宅平均價(jià)格為1784元/m2,環(huán)比下降了11.8%。
(五)房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比有所下降
2009年季度,孝感市共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7104萬元,比上年同期減少了7.19%。其中,孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收1702.3萬元,比上年同期減少了10.53%。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行反映出的新情況及應(yīng)對(duì)措施
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行反映出的新情況及原因
從今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況和運(yùn)行點(diǎn)可以看出,我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本平穩(wěn)和健康,但也反映出了一些新情況:一是商品房施工面積、竣工面積同比均有所下降;二是商品房銷售量近期有所回升,但商品房銷售價(jià)格同比繼續(xù)小幅回落。其主要原因:
一是受去年銷售形勢(shì)不景氣的影響。自去年以來,全國(guó)很多城市商品房均出現(xiàn)了銷售量大幅下降情況,許多開發(fā)商對(duì)今年的銷售形勢(shì)有所顧慮,放緩了施工進(jìn)度,導(dǎo)致施工面積和竣工面積同時(shí)下降。
二是受全球性金融危機(jī)的影響。自去年以來,各商業(yè)銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn),紛紛對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款提高了門檻,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難,再加上由于銷售形勢(shì)不好,資金回籠也困難,許多開發(fā)商不得不暫停了新項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃,對(duì)于在建的開發(fā)項(xiàng)目也放緩了施工進(jìn)度,導(dǎo)致施工面積和竣工面積同時(shí)下降。
三是自2008年以來,我市的商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出供過于求的情況,商品房的竣工量大于銷售量。2008年,全市商品房竣工面積107.5萬m2,銷售面積75.2萬m2,孝感城區(qū)的竣工面積和銷售面積分別為44.56萬m2,銷售面積為32.1萬m2??罩梅康拿娣e也在增加,網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示:2008年底,孝感城區(qū)的商品房空置面積6.84萬m2,到2009一季度,孝感城區(qū)的商品房空置面積24.49萬m2,增加了17.65萬m2,市場(chǎng)對(duì)于空置房的消化需要一個(gè)過程,很多開發(fā)商意識(shí)到了這一點(diǎn),因此,均暫停了新項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃,也導(dǎo)致施工面積和竣工面積同時(shí)下降。
四是我市2008年商品房的銷售量下降較多,原因之一是很多剛性需求者在房?jī)r(jià)下跌周期內(nèi),采取了觀望的態(tài)度,但也看到近期商品房的銷售價(jià)格與2008年上半年的高值相比,下降了很多,認(rèn)為房?jī)r(jià)再下降的空間不大,于是選擇在這個(gè)時(shí)期入市購(gòu)房,推動(dòng)了成交量的上揚(yáng)。
五是我市2008年下半年商品房的銷售量較小,屬于一個(gè)階段性的底部,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理,成交量到達(dá)階段性的底部后會(huì)有一個(gè)正常的反彈過程,也是成交量上升的過程,這和股市有一定的相似之處。
六是由于我市屬于一個(gè)打工經(jīng)濟(jì)的城市,1、2月份回家過年的打工者較多,由于業(yè)形勢(shì)不好,有一部分人沒有出外打工了,但家里有些積蓄,對(duì)住房也有剛性需求,于是選擇在這個(gè)時(shí)期看房選房,導(dǎo)致這個(gè)時(shí)期成交量的上升。
七是自去年下半年以來國(guó)家實(shí)行了積的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,貸款利率的大幅下降以及對(duì)于個(gè)人購(gòu)房按揭貸款實(shí)行的利率優(yōu)惠政策,也吸引了一部分購(gòu)房者選擇按揭貸款的付款方式購(gòu)房。
八是房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金壓力,采取了多種形式的促銷手段,壓縮了利潤(rùn)空間(個(gè)別開發(fā)商甚至采取了保本銷售的策略),實(shí)際上也降低了房?jī)r(jià),由于房?jī)r(jià)降到了一部分消費(fèi)者能夠承受的心理價(jià)位,于是會(huì)選擇進(jìn)行入市購(gòu)房,促進(jìn)了成交量的增長(zhǎng)。
九是政府及房地產(chǎn)等相關(guān)部門對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在作正面的宣傳引導(dǎo)和培育,不斷采取各種積有效措施,通過媒體宣傳引導(dǎo),舉辦房交會(huì)、開展房企和市場(chǎng)調(diào)研等多種形式積引導(dǎo)促進(jìn)商品房的銷售,鼓勵(lì)剛性需求者入市購(gòu)房,如今年一季度,我們?cè)谌〉厥兄菀患?jí)城市中率先召開了2009年春季房交會(huì),并創(chuàng)造了當(dāng)季周銷售和日銷售的新記錄,所有這些積措施和手段都有效地推動(dòng)了成交量的上升。
十是房?jī)r(jià)下降的主要原因是受全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)大氣候的影響,今年一季度全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)均有所下降;其次是房地產(chǎn)開發(fā)商采取了多種形式的促銷手段實(shí)際上降低了房?jī)r(jià);三是低價(jià)房的成交比重較大,拉低了房?jī)r(jià);四是住房保障制度的逐步落實(shí),經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)和廉租住房保障力度的不斷加大,分流了部分原來對(duì)商品房有潛在需求的購(gòu)房戶。后一個(gè)是各級(jí)房地產(chǎn)主管部門按照中央鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以適當(dāng)價(jià)格銷售的指示精神,鼓勵(lì)和引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低利潤(rùn)空間降價(jià)促進(jìn)銷售。
(二)針對(duì)上述新情況我們應(yīng)采取的措施
1、繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家促銷費(fèi)、保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的宏觀政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展
要繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀政策,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。重點(diǎn)促進(jìn)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房的開發(fā)建設(shè),進(jìn)一步加大保障性住房別是廉租住房建設(shè)力度,適度發(fā)展中商品房,形成多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理配置。支持遠(yuǎn)離城區(qū)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)、單位集資合作建設(shè)保障性住房,緩解企業(yè)職工住房困難。
2、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商采取有效措施促進(jìn)商品房銷售
引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,尋找促進(jìn)商品房銷售的辦法。目前市場(chǎng)上真正的剛性需求還是大量存在的,人們持幣觀望的主要原因是認(rèn)為房?jī)r(jià)過高,一旦房?jī)r(jià)降低到他們能接受的水平,很多剛性需求的購(gòu)房者會(huì)入市購(gòu)房,成交量會(huì)繼續(xù)增加。要鼓勵(lì)開發(fā)商采取多種形式的促銷手段,同時(shí)也要支持利潤(rùn)率較高且銷售形勢(shì)不好的樓盤以及資金鏈出現(xiàn)問題的樓盤盡快采取直接降價(jià)的方式來促進(jìn)商品房的銷售。
3、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和輿論宣傳力度,正確引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費(fèi)觀念
推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式,多途徑開辟融資渠道,緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展;引導(dǎo)不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費(fèi)觀念,逐步對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常,鼓勵(lì)有剛性需求的購(gòu)房者及時(shí)入市,進(jìn)一步提高商品房的銷售率,促進(jìn)成交量繼續(xù)增加,防止空置房面積增長(zhǎng)過快。
4、進(jìn)一步落實(shí)住房保障制度,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),提高中小套型商品住宅的供應(yīng)比例
按照黨中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)解決民生問題的有關(guān)要求,進(jìn)一步貫徹落實(shí)住房保障制度,增加廉租住房房源建設(shè)。同時(shí)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需求的中小套型、中低價(jià)位的商品住宅,通過適當(dāng)?shù)拇黉N手段吸引購(gòu)房者出手購(gòu)房,促進(jìn)商品房交易市場(chǎng)進(jìn)一步的回暖。
5、完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)住房消費(fèi)的正面宣傳引導(dǎo)
根據(jù)國(guó)家政策要求,結(jié)合孝感實(shí)際,繼續(xù)完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,正確引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念和新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期和不定期的信息發(fā)布,使開發(fā)商理性開發(fā),購(gòu)房者理性消費(fèi),防止房?jī)r(jià)的大起大落,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
6、繼續(xù)全面推進(jìn)孝感房地產(chǎn)業(yè)融入武漢城市圈建設(shè)工作,充分利用好“兩型社會(huì)”建設(shè)的優(yōu)惠政策,把城際鐵路的開工建設(shè)作為吸引武漢人來孝感購(gòu)房的一個(gè)契機(jī)
圍繞市委市政府關(guān)于把孝感建設(shè)成為宜居休閑城市和武漢后花園的總體工作思路,繼續(xù)大力推進(jìn)孝感房地產(chǎn)業(yè)全方位融入武漢城市圈建設(shè)工作,在圈內(nèi)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)互通互認(rèn)。充分利用好“兩型社會(huì)”建設(shè)的優(yōu)惠政策,發(fā)揮臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和建設(shè)居住新城的優(yōu)勢(shì),利用優(yōu)良環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì),把城際鐵路的開工建設(shè)作為一個(gè)契機(jī),吸引以武漢人為主的外地人來我市購(gòu)房,提高我市的商品房銷售率,促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

 

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