? ? ? ?昨天，整個(gè)地產(chǎn)圈炸了！

? ? ? ?有消息稱，核心一二線共22個(gè)城市，一年只賣(mài)3次地，集中公示，集中招拍掛出讓。

? ? ? ?這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和開(kāi)發(fā)商的影響，絕對(duì)不亞于去年的“三道紅線”，將是土地市場(chǎng)的重大變革。

? ? ? ?據(jù)稱，這22個(gè)城市包括北上廣深4個(gè)一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。全國(guó)土地最有價(jià)值的城市，都納入了本次調(diào)控范圍。

? ? ? ?目前已經(jīng)有多個(gè)城市發(fā)布了相關(guān)信息：

? ? ? ?2月23日，天津市已出臺(tái)通知：每年3月、6月、9月中旬集中發(fā)布出讓公告，其他時(shí)間不得發(fā)布出讓公告。

? ? ? ?2月23日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局（下稱“鄭州市資規(guī)局”）發(fā)布緊急通知，通知內(nèi)容顯示，對(duì)鄭州市航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)自然資源主管部門(mén)要求禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。

? ? ? ?“鄭州市這是要把供地權(quán)徹底收了，統(tǒng)一供應(yīng)，前些年供應(yīng)無(wú)序，而且供應(yīng)量太大。”一位鄭州本地業(yè)內(nèi)人士表示。

? ? ? ?2月24日，青島自然資源和規(guī)劃局舉行會(huì)議。會(huì)議稱，將落實(shí)2021年自然資源部住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控工作視頻會(huì)議及相關(guān)文件要求，實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)?strong>即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

? ? ? ?房地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)白了其實(shí)就2點(diǎn)，錢(qián)和土地。此前的房企三道紅線和銀行的兩道紅線，已經(jīng)是控制了錢(qián)，如今又對(duì)土地進(jìn)行管控。所以這一政策的影響，顯然非常大。

? ? ? ?1、集中掛牌、集中拍地的方式，便于監(jiān)管部門(mén)考核調(diào)控效果；

? ? ? ?2、集中供地模式下，對(duì)房企的影響是最大的。

? ? ? ?首先，要保證在供應(yīng)的時(shí)候有強(qiáng)大的現(xiàn)金流；

? ? ? ?其次，加大開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地的可能性；

? ? ? ?第三，資金有限的情況下，高規(guī)模拿地的開(kāi)發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇更適合自己的土地，而放棄一些地塊；

? ? ? ?第四，中小房企的前融難度加大，融資成本提高，將加速蠶食小企業(yè)；

? ? ? ?第五，對(duì)負(fù)債高的開(kāi)發(fā)商也會(huì)促使他們減少拿地的數(shù)量，促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定。

? ? ? ?3、集中供地，勢(shì)必帶來(lái)集中預(yù)售、集中開(kāi)盤(pán)。每年形成三次供應(yīng)脈沖，分流客戶，同期入市項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。

? ? ? ?對(duì)于武漢來(lái)說(shuō)，每年土地供應(yīng)量如此之大，變化也會(huì)更明顯：

? ? ? ?先看下武漢的數(shù)據(jù)情況，近4年的土地出讓基本都位于前列

? ? ? ?1、2020年武漢供地190宗，2019年供地217宗，2018年供地192宗。如果分三次供地，平均算下來(lái)，每一次土拍，將有60-70塊地同時(shí)招拍掛，數(shù)量驚人。

? ? ? ?2、在市場(chǎng)停滯三個(gè)月的情況下，2020年武漢一共土拍14次，未來(lái)將壓縮到3次，供地次數(shù)大幅減少。

? ? ? ?3、武漢中心城區(qū)土地市場(chǎng)非常稀缺，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈！2020年，黃陂區(qū)成交數(shù)量最多，共成交了26宗地塊，第二名是蔡甸區(qū)，成交了18宗地塊。而主城區(qū)大量靠后，僅東湖高新擠進(jìn)了前五。未來(lái)減少拍賣(mài)次數(shù)后，更多開(kāi)發(fā)商會(huì)優(yōu)先爭(zhēng)搶中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。

? ? ? ?4、地價(jià)最終都會(huì)反應(yīng)到房?jī)r(jià)上，因此，中心城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的房?jī)r(jià)，將會(huì)越來(lái)越分化嚴(yán)重。

? ? ? ?5、對(duì)于購(gòu)房者買(mǎi)房的時(shí)機(jī)，也會(huì)有影響。武漢近幾年基本不存在房荒，購(gòu)房者任何時(shí)候買(mǎi)房都有選擇，而未來(lái)可能三次集中供應(yīng)量井噴。

? ? ? ?最后，最重要的一點(diǎn)，“房住不炒”根本，無(wú)論政策如何，必然都是有助于真正減少土地哄搶?zhuān)龠M(jìn)各地土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。