5月20日， 央行最新公布LPR最新報(bào)價(jià)，5年期以上LPR為4.65%！這對(duì)已經(jīng)買(mǎi)房或即將買(mǎi)房的朋友會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？

       01

       央行公布新一輪LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)報(bào)價(jià)，最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR 為4.65%。

       本期報(bào)價(jià)與上次相比，一年期和五年期LPR報(bào)價(jià)均維持不變。

       此前，央行曾用實(shí)際行動(dòng)暗示5月LPR降息的概率很小。

       MLF、逆回購(gòu)利率、LPR作為央行調(diào)節(jié)整個(gè)金融市場(chǎng)的三大工具，整體趨勢(shì)是較為一致的。

       5月15日，央行對(duì)中小銀行定向降準(zhǔn)，釋放資金約2000億人民幣。當(dāng)天，央行續(xù)作到期的MLF，利率和上個(gè)月的2.95%保持一致。

       逆回購(gòu)利率方面，人民銀行發(fā)布公告表示，目前銀行體系流動(dòng)性總量處于合理充裕水平，5月19日不開(kāi)展逆回購(gòu)操作。

截圖來(lái)源：央行官網(wǎng)

       MLF和逆回購(gòu)利率的不變，或許就已經(jīng)預(yù)示了LPR大概率也不會(huì)變化。

       早前就有不少業(yè)內(nèi)人員表示，5月LPR將維持不變。

       “定向降準(zhǔn)加上MLF給銀行提供了長(zhǎng)期的流動(dòng)性支持，有助于商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債管理，MLF價(jià)格不變主要有兩個(gè)方面考慮，一是5月以來(lái)美元指數(shù)回升，包括人民幣在內(nèi)的非美貨幣存在壓力，另一方面，通脹仍在3.3%，政策利率下降的動(dòng)力不足?！敝袊?guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，5月20日公布的1年期和5年期LPR都不會(huì)調(diào)整。

       但是，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，LPR整體還是以下行為主要趨勢(shì)，未來(lái)幾月LPR或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)。

       關(guān)于要不要轉(zhuǎn)換LPR這里也說(shuō)明一下。

       利率轉(zhuǎn)換的計(jì)算方式

       先說(shuō)明轉(zhuǎn)換前后，個(gè)人房貸利率的計(jì)算方式：加點(diǎn)點(diǎn)數(shù)不變，LPR隨行就市。

       1.算加點(diǎn)點(diǎn)數(shù)，將你現(xiàn)在的利率與2019年12月20日公布的五年期以上LPR4.8%做“差”（可正可負(fù)）；

       2.在2019年12月20日公布的五年期以上LPR4.8%的基礎(chǔ)上加上上述“差”，作為你今年的還款利率，即今年還款數(shù)額不變；

       3.下一年的還款利率為：前一年的12月20日公布的五年期以上LPR或放款日最近的五年期以上LPR+“差”。

       舉個(gè)例子：小張的房貸是30年期，利率水平為基準(zhǔn)利率下浮10%，即4.41%（4.9%×（1-10%）=4.41%）。

       1.加點(diǎn)點(diǎn)數(shù)，與2019年12月20日公布的五年期以上LPR4.8%做“差”，加點(diǎn)點(diǎn)數(shù)為-39（4.41-4.8%=-0.39%）

       2.今年的房貸利率為：2019年12月20日公布的五年期以上LPR4.8%的基礎(chǔ)上加上上述“差”，為4.41%（4.8%-0.39%=4.41%）；

       3.2021年的還款利率：小張的房貸利率約定于每年1月1日調(diào)整。

       在2021年1月1日，利率水平會(huì)隨LPR的變化而調(diào)整，如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.6%，那么利率水平相應(yīng)調(diào)整為4.21%（4.6%-0.39%=4.21%）。

       利率水平在基準(zhǔn)利率上浮的也同理：如小李的利率水平為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%。

       1.加點(diǎn)點(diǎn)數(shù)為1.08%；

       2.今年房貸利率為5.88%；

       3.若約定于每年1月1日調(diào)整，若2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.6%，那么其2021年還款利率為5.68%。

       目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度總體放緩，利率正在呈現(xiàn)降低趨勢(shì)。從這個(gè)意義上來(lái)講，近幾年LPR還有下調(diào)空間。看遍各類(lèi)專(zhuān)家預(yù)計(jì)，利率下調(diào)在至少在三五年內(nèi)都是存在的，也有說(shuō)近十年都是有可能的。

       這里需要提醒買(mǎi)房人的是，房貸利率加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。所以買(mǎi)房貸款的時(shí)候，應(yīng)該先跟銀行協(xié)商好，以后調(diào)整利率的周期是多久，最短是1年，最長(zhǎng)為合同期限。