? ? ? ?“房子戶型很好的呀，我開(kāi)的價(jià)格還比市場(chǎng)價(jià)低，怎么就賣不出去呢！”

? ? ? ?最近，宅宅收到了粉絲朋友這樣的抱怨。?低于市場(chǎng)價(jià)的房子怎么會(huì)賣不出去呢？一問(wèn)下來(lái)，原來(lái)，這位朋友掛牌的是一套別墅。

? ? ? ?其實(shí)，別墅難賣不是這位朋友一個(gè)人的苦惱，孝感的二手別墅，銷售情況不那么喜人。

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孝感別墅花樣多，均價(jià)行情怎么樣？

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? ? ? ?別墅作為超低容積率產(chǎn)品，面積大、居住舒適度高是它的一大特征。

? ? ? ?目前，孝感在售的別墅的容積率基本上在1點(diǎn)幾左右。

? ? ? ?如此低的土地使用率，如此大面積的產(chǎn)品，在市中心寸土寸金的地方蓋別墅，回報(bào)顯然太低，為了成本考慮，別墅大多會(huì)建在遠(yuǎn)離市區(qū)且風(fēng)景優(yōu)美的區(qū)域。

? ? ? ?據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前孝感目前的主要?jiǎng)e墅房，為以下10個(gè)盤，其中有6個(gè)盤為在售狀態(tài)，4個(gè)盤已售罄。

▲僅供參考，具體以現(xiàn)場(chǎng)成交為準(zhǔn)

? ? ? ?從城區(qū)分布可以發(fā)現(xiàn)，別墅的開(kāi)發(fā)大多集中在東城區(qū)或者是稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)的位置，且這些盤附近多為景點(diǎn)優(yōu)美、風(fēng)景區(qū)地段等，像老城區(qū)或者入口密集的地方，別墅產(chǎn)品幾乎為0。

? ? ? ?目前孝感市場(chǎng)上在售的二手房別墅也挺少的，將近2000套二手房房源中僅31套房源為別墅房源。

? ? ? ?關(guān)注度上來(lái)看，二手別墅房的交易情況也并不理想，成交周期比較長(zhǎng)，漲價(jià)和降價(jià)幅度也大。

? ? ? ?從某二手平臺(tái)網(wǎng)站上面的二手房別墅顯示，孝感某別墅從去年起就開(kāi)始出售，到今年7月都無(wú)人問(wèn)津，房東狠下心直降14萬(wàn)元。

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? ? ? ?其中從單價(jià)上來(lái)看，孝感有些別墅盤并不貴，也有10000元/㎡左右的甚至于8000-9000多每平的房源，這樣的單價(jià)，甚至還不如部分在售樓盤的高層單價(jià)高。

? ? ? ?也有一些別墅總價(jià)加起來(lái)就150多萬(wàn)，跟大平層的價(jià)格差不多。

? ? ? ?從地段分布上來(lái)講，目前孝感在售的別墅大多分布在距離市區(qū)較遠(yuǎn)的地段，其他地方有，但是較少。

? ? ? ?從市場(chǎng)行情來(lái)說(shuō)，別墅新盤買進(jìn)容易可選擇性比較多；但是別墅二手房關(guān)注度低，房源量少，可選性小，拋售艱難。?

? ? ? ?這也是比較正常的現(xiàn)象，一般購(gòu)買別墅的客戶基本上都是不差錢的主，與其購(gòu)買選擇性小的二手房不如直接選擇別墅新房。

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? ? ? ?另一方面，近年來(lái)，由于城市規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長(zhǎng)，土地資源也有限，為了滿足更多人口的居住需求，低容積率的別墅產(chǎn)品被牢牢限制，別墅項(xiàng)目也在逐漸減少。

? ? ? ?從1994年開(kāi)始，最早的“限墅令”就已出臺(tái)，此后政策層層加碼并時(shí)不時(shí)拎出來(lái)重申。

? ? ? ?2016年9月，國(guó)土資源部要求全國(guó)各地“停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)手續(xù)”，“對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制”。

? ? ? ?2019年4月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，明確提出“各省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，同時(shí)對(duì)已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理”。

? ? ? ?在此政策指引下，別墅產(chǎn)品已經(jīng)變得稀缺。

2

搶占市場(chǎng)，大面積平層異軍突起!

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? ? ? ?在別墅買一套少一套的情況下，另外一種同樣為改善戶型的產(chǎn)品正在一步步走進(jìn)所有人的視線中，它就是大平層。

? ? ? ?根據(jù)小編觀察，目前孝感的新盤當(dāng)中，雖然剛需小三室仍然是需求最甚的，但是在小三室之外，不少樓盤的在售戶型面積上限也正在拔高。?

▲僅供參考，具體以售樓部為準(zhǔn)

? ? ? ?以目前孝感幾個(gè)著名改善盤的在售面積為例，崇文廣場(chǎng)·玖璋院院目前在售均價(jià)為10000-11000元/㎡，上限戶型為185㎡，一套房源總價(jià)將近200萬(wàn)。

▲戶型示意圖（五室兩廳三衛(wèi)）

? ? ? ?東城區(qū)新盤望度山月的戶型面積上限達(dá)到235㎡。

? ? ? ?雖然目前該項(xiàng)目還未開(kāi)盤，不過(guò)根據(jù)周邊樓盤的價(jià)格和自身的定位來(lái)看，后期開(kāi)盤價(jià)格也不會(huì)低。

? ? ? ?小編保守估計(jì)該項(xiàng)目開(kāi)盤之后的價(jià)格大概在1萬(wàn)每平左右，再配合上這個(gè)大戶型，一套房源總價(jià)到200多萬(wàn)也挺正常，而且不少人對(duì)這個(gè)盤還挺期待的。

▲望度山月營(yíng)銷中心

? ? ? ?南大經(jīng)濟(jì)區(qū)的新盤鼎觀世界4期蘭庭也推出了大面積的建面約180㎡的戶型，電梯入戶，有自帶的入戶花園，還有雙套間和雙子學(xué)習(xí)房，非常適合多口之家。

▲鼎觀世界4期蘭庭建面約180㎡戶型（四室兩廳三衛(wèi)）

? ? ? ?老城區(qū)佳磐瑞府1號(hào)樓的上限戶型也達(dá)到了238㎡，按照該項(xiàng)目1號(hào)樓8500元/㎡的均價(jià)來(lái)看，一套建面約238㎡的大平層房源總價(jià)約202萬(wàn)元。

? ? ? ?從該面積的戶型圖來(lái)看，的確是有頗多亮點(diǎn)，主臥為一個(gè)超大面積的套間，有單獨(dú)的衛(wèi)生間、衣帽間和工作區(qū)；另一個(gè)臥室也配備了單獨(dú)的衣帽間和衛(wèi)生間。

? ? ? ?陽(yáng)臺(tái)也是一大亮點(diǎn)，陽(yáng)臺(tái)鏈接了廚房，餐廳，客廳，整個(gè)空間采光非常充足。

▲戶型示意圖（四室兩廳三衛(wèi)）

? ? ? ?南大片區(qū)的碧桂園·新城·華府的在售戶型面積上限更是達(dá)到了驚人的278㎡！

? ? ? ?該戶型為兩梯兩戶，私家電梯廳入戶，配備了5.5米大開(kāi)間客廳和4.1米開(kāi)間餐廳，開(kāi)一場(chǎng)小型PARTY都不顯局促。

? ? ? ?中西雙廚，四陽(yáng)臺(tái)配置，南向10.5米寬二合一陽(yáng)臺(tái)，讓生活充滿更多的可能性。還有空中花園，可種花種菜。

▲戶型示意圖（四室兩廳三衛(wèi)）

? ? ? ?這些大戶型真的好賣嗎？可能有人會(huì)有這樣的疑問(wèn)。

? ? ? ?結(jié)論是，小編從各項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)的口中得知，無(wú)論是崇文廣場(chǎng)玖璋院，還是佳磐瑞府等項(xiàng)目，他們的這些大平層都不缺乏買家，而且都是面積越大，賣得越好。

▲華耀天城建面約174.95㎡/176.01㎡戶型

? ? ? ?從銷售情況來(lái)看，這些均價(jià)更高的大戶型，有些甚至比別墅房還要暢銷！

? ? ? ?對(duì)比以上，不難發(fā)現(xiàn)，這些比較受追捧的大平層戶型，它們都有幾個(gè)共同點(diǎn)。

? ? ? ?首先，不亞于別墅房的居住面積，使得它極大地提高了人們的居住舒適度；

? ? ? ?其次，這些大平層一般屬于地處繁華地段周邊，我們可以看到這些大平層大部分在商圈或者學(xué)校附近。

? ? ? ?大平層在位置上可以盡情享受現(xiàn)代生活，比大部分的別墅房接近煙火氣。

? ? ? ?差不多的價(jià)格下，生活節(jié)奏更快、更喜歡熱鬧的現(xiàn)代人，自然會(huì)更傾向于購(gòu)買大平層。

3

平層熱潮，市區(qū)大面積房即將興起？

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? ? ? ?對(duì)比了別墅和大平層，大家應(yīng)該能很明顯感受到，在改善盤上的選擇上，越來(lái)越多的人傾向于市區(qū)改善盤，且尤其以大面積為主。

? ? ? ?現(xiàn)在，即便不在主城區(qū)，隨便去城區(qū)邊的樓盤售樓部問(wèn)一問(wèn)，總會(huì)有大戶型出售。

? ? ? ?目前孝感市面上幾乎都是大戶型在售，有很多項(xiàng)目開(kāi)盤就是100以上的房源戶型起步，100㎡以下的戶型越來(lái)越少。

? ? ? ?這是不僅是購(gòu)房者的選擇傾向，也是改善盤發(fā)展的趨勢(shì)所在。

? ? ? ?尤其是最近國(guó)家的三胎政策發(fā)布后，各行各業(yè)都作出了回應(yīng)，這也是大戶型產(chǎn)品走向市場(chǎng)的重要原因之一。

? ? ? ?大戶型產(chǎn)品的興起，在滿足了小部分市場(chǎng)需求的同時(shí)，也引起了不少人的擔(dān)憂。

? ? ? ?目前市區(qū)的戶型還是100㎡多平的三室為主，一旦大戶型成為爆款，那么是否意味著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，以及核心地段小戶型開(kāi)發(fā)的減少？

? ? ? ?這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)大家并不需要過(guò)多擔(dān)心。

? ? ? ?目前三胎還沒(méi)有真正流行起來(lái)，而買得起150㎡以上戶型的家庭也是少數(shù)，多數(shù)家庭還是以二孩或者一孩為主，因此，短時(shí)間內(nèi)，孝感房市以三室剛需為主流的模式，并不會(huì)改變。