自房地產(chǎn)市場建立以來,政府出臺了不少調(diào)控政策,對整個房地產(chǎn)市場的走向產(chǎn)生了重要影響。
于是,小編在此搜集2010年至今每年政府對于樓市采取的最重要的調(diào)控政策,以此回顧政府調(diào)控樓市的十年漫長路。
十年磨一劍。10年里,樓市跌宕起伏,房價雖有波動,但曲線卻是越調(diào)越漲,“奮斗十年不如買套房”,雖為笑談,卻足以可以印證過去十年樓市的變化。
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2010年
——“國十一條”“新國十條”(限購令)
2010年1月10日,國務院出臺“國十一條”,嚴格管理二套房貸款,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導。
對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40%首付;明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導;加強監(jiān)控跨境投融資活動,防境外“熱錢”沖擊中國市場。
2010年4月15日,國務院出臺措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。
2010年4月17日,新國十條出臺,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。
自此,各地限購政策紛紛出臺,以及上海和重慶房地產(chǎn)稅試點。
這被號稱是史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控政策,成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場“名副其實”進入調(diào)控的開始。
2010年全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格全年平均漲幅13.67%,四月份也就是調(diào)控升級的時候達到17.3%的高點,在年末的時候回落到8.5%。
▲圖片來源于攝圖網(wǎng)
2011-2012年
——“新國八條”出臺 ,首套房商貸首付為30%,三套房或以上不能貸款
2011年1月26日,《國務院關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》公布,即“新國八條”,同時國務院向各地分派房價調(diào)控督查組。
“新國八條”的具體內(nèi)容把二套房貸首付比例提至60%,貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策,2011年,首套房商業(yè)貸款的首付為30%,第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。
同時,房地產(chǎn)史上首次限購政策在北京落地,隨后,半年時間內(nèi),全國達42個城市相繼開啟限購。(不包括孝感,在這一年孝感的樓市才剛剛開始萌芽,并沒有開啟限購)
有人要問了,為什么調(diào)控政策隔一段時間出一個?
上層也是在不斷試探,如果二套房首付壓到4成,市場就能降溫,那估計就沒后面的政策了,但是,點火容易,滅火難,市場已經(jīng)瘋了。
直到2011年下半年,高首付,高利率,高稅率,再加限購,四個調(diào)控政策出場完畢,樓市的火算是徹底降下來了。
2012年,國務院發(fā)出通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放第三套住房貸款。
通知要求,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。
2012年相對于2010和2011沒有多大的變化,樓市政策調(diào)控在這幾年也比較穩(wěn)定,暫時也抑制了房價的過快上漲。
孝感的樓市在2010-2012月也基本上屬于萌芽期,房企逐漸開始往新城區(qū)發(fā)展。
2013年
——“新國五條”出臺
2013年2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。
會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策,堅決打擊投資投機性購房,還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。
此外,會議在明確既有政策的基礎上,還提出了對房價上漲過快的城市及時采取限購措施,以及建立穩(wěn)定房價工作問責制等內(nèi)容。
據(jù)悉,“新國五條”的出臺,及時而徹底地打消了一些地區(qū)和開發(fā)商等待政策放松的幻想,釋放了政策將持續(xù)從緊的信號。
同時,限購造成的震懾作用逼迫開發(fā)商在下半年不得不以價換量。雖然與此前的“新國八條”相比,此次中央并未提出更新的調(diào)控手段,但這一信號的意義在于,強調(diào)樓市政策“高壓期”仍將持續(xù)一段時間。
由于上一輪的政策收緊,2013年房地產(chǎn)市場進入了政策市,一線城市回暖進入艷陽天,三四線進入停滯期。
孝感的房價在這兩年也基本上沒什么變化。
2014年
——“930”房貸新政
2014年9月30日,還是那個熟悉的調(diào)控,讓人又愛又恨的調(diào)控,他來了,他來了,他又來了。
央行出臺房貸新政,主要內(nèi)容包括:對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭,貸款購買第二套住房時,可按照首套房貸政策執(zhí)行;
對于貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍等。
也就是說首套房貸利率可打7折,并規(guī)定首套房“認房不認貸”,全面支持改善性需求。
本次房貸政策基本上是之前信貸政策的全面松綁,相對于此前信貸套數(shù)認定政策,本次政策對首套、二套、多套,在認定上都有放松。
新政出臺后,孝感也是響應國家政策,迎來購房高峰期,購房者明顯開始增多。
2015—2017年
——去庫存、棚改貨幣化、因城施策
2015年開始,房地產(chǎn)去庫存的聲音響起,也就是這一年,出現(xiàn)了連續(xù)六次下調(diào)存貸款利率,330新政降低二套房利率至四成,公積金貸款首套房首付最低至兩成的鼓勵買房。
與此同時,棚改貨幣化開始發(fā)揮作用,樓市迎來普漲。
在這兩年,樓市的預測開始轉(zhuǎn)向,很多曾經(jīng)看空的“專家”開始搖擺,市場情緒出現(xiàn)激化。
全面調(diào)控變成了因城施策
這里,出現(xiàn)了和以往政策不一樣的地方,全面調(diào)控變成了因城施策,這也成為了未來調(diào)控的一個基本點。
自此,正式拉開2016年熱點城市樓市政策調(diào)控的大幕。
2017年,一二線樓市開始見頂進入盤整周期,三四線進入領漲或補漲周期,而孝感也是在2017年房價開始飆升。
2017年下半年,孝感也發(fā)布了的限購限貸政策,也是這一年孝感大量購房者開啟了購房投資模式。
2018—2020年
——預測熄火,房住不炒
調(diào)控政策出臺1年后,18年樓市的總算是穩(wěn)住了,而此時北上深已接近破6萬,新一線2萬多,我們的房價順利實現(xiàn)多級跳。
孝感也一樣,房價到了高峰期,部分樓盤已破萬,限購限貸政策實施不到一年就取消了。
進入2019年,樓市可以用一個字概括:穩(wěn)。
因城施策下,一些補漲冒頭的城市開始被敲打,房住不炒至上而下被貫徹下來。
總體穩(wěn)定下,信貸政策被收緊,一些基本面好且已經(jīng)調(diào)整過的城市開始走出小行情,大多數(shù)城市進入調(diào)控收緊階段。
不管是一二線城市,還是孝感這些三四線城市始終貫徹一個“穩(wěn)”字。
2020年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍將堅持“穩(wěn)中有進”思路:一方面著重防范經(jīng)濟金融風險,另一方面,加快研究建立長效調(diào)控機制,除不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場、發(fā)展不動產(chǎn)租賃市場外,房地產(chǎn)稅制度的探索、醞釀將更多扮演預期調(diào)控工具角色,但短期內(nèi)不會推出。
寫在最后:
房住不炒這些年,仍然會把軟著陸貫徹到底。在樓市周期調(diào)整的時間線里,始終會有人得意,有人失意。
在時代的列車面前,我們可以選擇不相信不上車,但任何時候都不要幸災樂禍,也不要人云亦云。